Overblog Suivre ce blog
Editer l'article Administration Créer mon blog
9 novembre 2014 7 09 /11 /novembre /2014 10:24

Edilaix

Société d'édition et de formation  juridiques immobilières

Colloque

La copropriété à l'épreuve de la loi ALUR

 

 

Plan des interventions

 

Ouverture des débats sous la présidence de

 

Catherine MASSON-DAUM.

 

Conseiller à la Cour de cassation, 3ème chambre civile.

 

 

Mise en perspectives et les grandes tendances de loi

 

Patrice LEBATTEUX

 

Avocat à la cour, Président d'honneur de la Chambre nationale des experts en copropriété .

Introduction

De l'article 664 à la loi de 1965

I. La loi de 1965 et les textes postérieurs

• Les 5 objectifs majeurs de la loi de 65 :

  • Donner des définitions claires et précises
  • Faciliter la gestion de l'immeuble
  • Garantir les droits individuels des copropriétaires
  • Faciliter l'adoption des travaux d'amélioration
  • Faciliter la division des grandes copropriétés
  • Le dualisme en copropriété
  • L'innovation majeure depuis 1965 : le régime des copropriétés en difficulté

 

II. La loi ALUR ... c'est le rapport BRAYE

III. Que sont les principes de 1965 devenus ?

  • Des définitions claires et précises ?
  • La gestion de l'immeuble facilitée ?
  • La garantie des droits individuels des copropriétaires ?
  • L'adoption des travaux d'amélioration
  • La division des grandes copropriétés
  • Conclusion

A long terme : vers un régime unitaire ? A moyen terme : la relance du Bâtiment

 

Les instruments de contrôle des copropriétés

 

Pierre CAPOULADE,

 

Conseiller honoraire à la Cour de cassation, Ancien président de la Commission relative à la copropriété (CRC).

 

Introduction

Une immatriculation des syndicats de copropriétaires, pour quelle finalité ? Réponse : loi du 24 mars 2014 : art. L. 711 - 3 CCH

Deux instruments, l'un technique, L. 731 - 611 - 4 CCH), le DTG et l'autre juridique, l'immatriculation (L 711 - 1 et 9 CCH)

I  - Le diagnostic thermique général

  • Tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation en copropriété (+ 10 ans)
  • 5 rubriques, Tiers compétent (décret) Auteur de la division ou A.G. (d'office L. 731 - 5 CCH) 1ère A.G. après D TG, Information plan annuel de travaux
  • Sinon : chaque A.G. subséquente.
  • Incorporation au carnet d'entretien.
  • Communication à l'Administration, sur sa demande, à tout moment.

II - L'immatriculation

  • Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation.
  • Immatriculation des syndicats à destination totale ou partielle d'habitation.
  • Registre tenu par un établissement public - numérotation (Dt en CE).
  • Établissement : notaire à la "création" du syndicat puis syndic.
  • Renseignement et mises à jour : éléments comptables, financiers, techniques (voie dématérialisée)
  • Deux exceptions : fourniture par services fiscaux - "Petits syndicats"
  • Sanctions :                         à l'égard du syndic : astreinte.

à l'égard du syndicat : pas de subvention publique.

  • Échelonnement dans le temps selon le nombre de lots ou la date de mise en copropriété (à paraître) pour les modalités.
  • Communication et droits non précisés.

 

 

 

Le statut et les missions du syndic

 

Jean-Marc LE MASSON

 

Avocat au barreau de Nantes, Président de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC).

 

 

L'organisation et la tenue de l'assemblée générale

 

Jean-Robert BOUYEURE

Avocat honoraire à la cour,  rédacteur-en-chef de la revue Administrer.

 

Introduction

Élargissement des pouvoirs de l'assemblée par abaissement des majorités. Les risques.

Dispositions ponctuelles relatives à l'organisation et à la tenue.

Risques de difficultés majeures.

1/ - La convocation de l'assemblée

A - L'accès aux pièces justificatives

La note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire.

En attente d'un décret.

B - L'auteur de la convocation

1 - Convocation par le président du conseil syndical en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit.

Difficultés d'application.

2 - Dans les petites copropriétés convocation par les copropriétaires.

C - La forme de la convocation

Possibilité de convocation par voie électronique. L'accord des copropriétaires. Quid des modalités d'application.

II/ - La représentation des copropriétaires

A - Représentation de copropriétaires d'un syndicat secondaire en assemblée générale du syndicat principal

  1. - Pour les décisions relevant de l'article 24.
  2. - Pour les décisions relevant d'une majorité renforcée.

Les copropriétaires minoritaires risquent d'être privés de la possibilité de contester.

B - Représentation des copropriétaires en assemblée générale d'une association syndicale

C - interdiction de recevoir une délégation de vote

  1. - Salariés du syndic.
  2. - En cas de décision autorisant la saisie immobilière d'un lot.

III/ - La tenue de l'assemblée générale

Non prise en compte des voix du copropriétaire concerné en cas de décision autorisant la saisie immobilière d'un lot.

Conclusion

Les dispositions relatives à l'accès en ligne sécurité des documents du syndicat. Un oxymore légal ?

 

 

Ouverture des débats sous la présidence de

François MAZUYER,

 

Président du Conseil de l'Ordre des géomètres-experts.

 

 

La vente de lot de copropriété

 

Jean-Marc ROUX

 

Maître de conférences à L'Université Aix-Marseille Directeur scientifique des éditions Êdilaix.

 

Introduction

I - L'information de l'acquéreur d'un lot de copropriété

A - Les annonces immobilières

B - L'établissement des avant-contrats

 

II - La protection des intérêts du syndicat des copropriétaires

A - Le contrôle des acquéreurs

B - Le recouvrement des charges dues par le vendeur Conclusion

 

 

 

 

Les syndicats de copropriété en difficulté ou en pré-difficulté

 

Florence TULIER-POLGE

 

 

Administrateur de la Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires.

 

L'administration provisoire de copropriété en difficulté dans la loi ALUR

(art 29-1 à 29-15 de la loi du 10/07/ 1965)

1 - l'administration provisoire de copropriété en général

 

 

Administration provisoire « intérim » (art.47 et 49 du Décret du 17/03/1967)

 

En cas d'absence de syndic de la copropriété ou d'empêchement ou de carence du syndic, toute personne intéressée peut demander par requête au président du tribunal de grande instance la désignation d'un administrateur provisoire dont la mission est de gérer le syndicat avec la mission prévue à l'article 18 et de convoquer une assemblée des copropriétaires qui désignera un nouveau syndic.

 

Administration provisoire de copropriété en difficulté (art. 29-1 à 29-15 de la loi du 10/07/1965)

 

En cas de copropriété en difficulté, il est désigné par le Président du tribunal de grande instance un administrateur provisoire avec des pouvoirs étendus, dans le but de rétablir le fonctionnement normal du syndicat

 

2 - l'administration provisoire de copropriété en difficulté (29-1 à 29-15) & décret à venir

 

 

Les critères d’ouverture de la procédure

- L'équilibre financier du syndicat est compromis

-Le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble

 

 

 

Qui peut demander la nomination de l’administrateur provisoire

Les copropriétaires s'ils représentent plus de 15% des droits de vote

Le Procureur de la  République Le syndic en place

Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble Le président de l'EPCl compétent en matière d'habitat

Le Préfet

Le mandataire ad hoc

L'administrateur provisoire désigné dans le cadre de l'article 47 du décret

 

Durée de la mission

1 an, renouvelable sur requête de l'administrateur

 

 

 

 

 

Qui est désigné administrateur provisoire

  • Un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires de l'article 811-2 du code de commerce
  • Le mandataire ad hoc sur décision motivée du juge et après audition du conseil syndical
  • Une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions fixées par décret

La personne hors liste ne doit pas

  • Avoir reçu auparavant un paiement du syndic, du syndicat, des créanciers directement ou indirectement
  • S'être trouvée en situation de conseil de ceux-ci
  • Avoir un intérêt au mandat
  • Etre un ancien administrateur judiciaire radié ou retiré de la liste

 

Coût

 

Honoraires à fixer par décret

• Mission et pouvoirs de l'administrateur provisoire

 

 

 

Gestion courante du syndicat

Objectif :   rétablir le fonctionnement normal du syndicat

Pouvoirs : tous les pouvoirs du syndic, dont la mission cesse dès l’ordonnance

 

  • tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale
  • Sauf 26 a et b (actes d'acquisition immobilière ou de disposition et modification du RCP
  • Pouvoirs du conseil syndical

 

 

 

 

29 – 14 (loi ALUR )

Avec autorisation du juge

  • suspension du versement des cotisations du fonds travaux si plan de sauvegarde
  • utilisation des sommes déposées sur le fonds travaux pour la gestion courante ou des actions nécessaires au redressement

 

 

 

 

 

Modalités d’exercice des pouvoirs

  • L'administrateur provisoire investi des   pouvoirs de l'assemblée générale, recueille, sauf urgence, l'avis du conseil syndical avant de prendre ses décisions et en précise le mode de financement (art. 62-7 du décret) •
  • Les   décisions   sont  mentionnées   sur   le   registre   des décisions (62-8) et adressées aux copropriétaires (62.9)

 

  •  

 

  • Nouvelles mesures à l'égard des tiers (art. 29-3 Loi ALUR)
  • Inventaire du passif du syndicat (art. 29-4 Loi ALUR)
  • Préparation du plan d'apurement des dettes du syndicat (art 29-5 loi ALUR)
  • Vente de biens appartenant au syndicat ou modification du règlement de copropriété par ordonnance du juge (art.29-6 et 29-9 Loi ALUR)
  • Effacement des dettes du syndicat des copropriétaires (art 29-7 Loi ALUR)
  • Concordance entre l'administration provisoire et les polices administratives de traitement de l'habitat (art. 29-10 Loi ALUR)
  • Réorganisation juridique du syndicat (art 29-8 Loi ALUR)
  • Administration provisoire renforcée (art. 29-11 Loi ALUR)

 

 

Les alternatives à la copropriété   

 

Thierry POULICHOT

 

Avocat au barreau de Rennes,

 

La quête légitime d'alternatives

 

La loi ALUR s'inscrit dans une dynamique ancienne visant à promouvoir la dimension collective de la copropriété sans pour autant heurter l'attrait que suscite la propriété individuelle des logements. Dans une perspective de lutte contre l'étalement urbain, la copropriété est, en effet, un outil de choix permettant d'éviter la domination absolue du modèle pavillonnaire. Cependant, les impératifs de préservation du bâti et de réhabilitation des immeubles en vue d'une moindre consommation énergétique induisent l'accentuation des obligations créées par le statut de la copropriété. Dans un tel contexte, nombre d'acteurs sociaux souhaitent disposer de solutions alternatives. Éviter des risques générés par des contraintes que l'on ne peut pas toujours anticiper paraît souvent légitime.

1/ Les portes de sortie confortées par la loi

Maintenir dans un mode d'organisation des personnes qui n'y sont pas adaptées susciterait des dysfonctionnements. Le législateur a donc veillé à préserver les alternatives juridiques à la copropriété qui existent, tant pour les particuliers que pour les entreprises, l'État, les établissements publics et les collectivités territoriales. Des modes d'habitat alternatifs sont encouragés. Les possibilités de recours aux démembrements de la propriété sont multipliées. La division en volumes des copropriétés existantes est facilitée. Des modalités différentes de gestion collective des immeubles sont consolidées, avec les SCIA (sociétés civiles immobilières d'attribution) et les SCCC (sociétés civiles coopératives de construction) notamment.

II/ Les nouvelles alternatives

Parallèlement, des mouvements associatifs situés dans le sillage de l'économie sociale et solidaire ont obtenu la consécration de l'habitat participatif au sein de la loi ALUR. Lorsque les décrets d'application seront parus, cela permettra la création de trois nouveaux types de structures, à savoir les sociétés d'habitat participatif, les coopératives d'habitants et les sociétés d'attribution et d'autopromotion (dites SAAP). Le but est explicitement de créer un habitat intermédiaire entre location et appropriation individuelle tout en donnant plus de place aux citoyens dans la gestion de leur lieu de vie. Néanmoins, ces modalités de gestion peuvent entraîner à terme la naissance de copropriétés. La préparation de cette étape exige une maîtrise minimale des possibilités offertes par le statut de la copropriété lui-même en matière de coopération.

 

 

 

Partager cet article

Repost 0
Published by M A DENOIS
commenter cet article

commentaires