La question est :​​​​​​​

Un copropriétaire peut-il s’abstenir de payer ses charges de copropriété au motif que l’état de répartition des charges figurant dans son règlement de copropriété n’a pas fait l’objet d’une adaptation aux textes législatifs et règlementaires intervenus depuis son établissement ?

C’est sur cette intéressante question que vient de se prononcer la Cour de cassation(1) en considérant que l’adaptation des règlements de copropriété fondée sur l’ancien article 49 de la loi 10 juillet 1965 (figurant désormais à l’article 24 f depuis la loi ALUR du 24 mars 2014) n’est qu’une faculté et non une obligation. Par ailleurs, la Haute Juridiction précise qu’il n’existe aucune sanction prévue en l’absence de saisine de l’assemblée générale sur ce point.

Dans ces conditions, un copropriétaire ne peut se fonder sur l’absence d’adaptation du règlement de copropriété pour refuser de régler ses charges de copropriété quand bien même la clause de répartition des charges serait contraire aux dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Seule l’assemblée est compétente pour procéder à une telle adaptation, la Cour de cassation ayant même reconnu que l’organe délibérant pouvait, à la majorité de l’article 24, retrancher du règlement, antérieur à la loi du 10 juillet 1965, une clause relative à la répartition des charges contraire à l’article 10 de cette loi (2). Il s’agissait en l’espèce de la modification de la répartition des charges d’ascenseur, dès lors que la répartition initiale en dispensait, à tort, certains lots ayant l’utilité de cet équipement.

Même si, en l’espèce, la question n’était pas posée à la Cour de cassation, on est en droit de s’interroger sur l’éventuelle responsabilité du syndic qui n’aurait pas répondu à l’invitation du législateur en demandant à l’assemblée générale de se positionner sur l’adaptation de son règlement de copropriété. Il est tenu en effet à un devoir de conseil vis-à-vis des copropriétaires. Or, rappelons que selon une jurisprudence constante, les clauses d’un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites.

C’est ainsi qu’en présence de clauses contraires à la répartition des charges telles que prévues à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et pour éviter que certains copropriétaires « se fassent justice eux-mêmes », il est du devoir du syndic, en présence d’un règlement de copropriété antérieur à la loi du 10 juillet 1965, d’inviter l’assemblée générale à l’adapter sur le fondement de l’article 24 f afin de le mettre en conformité avec les dispositions d’ordre public de la loi de 1965.

(1) Cass. 3e civ. 3 novembre 2016.

(2) Cass. 3e civ. 23 mai 2012.