Réponse donnée par le service juridique de la Fnaim - pour information

Nous avons été alertés sur le fait qu'à l'occasion du vote en assemblée générale du montant de la cotisation du fonds de travaux, la discussion avait tout simplement abouti au refus de l'assemblée générale de constituer un tel fonds. Vous êtes un certain nombre à nous demander comment réagir face à cet imprévu.

Notez que selon les dispositions de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, cinq ans après la réception des travaux d'immeubles à destination partielle ou totale d'habitation comportant plus de dix lots (tous lots confondus et pas seulement les lots dits "principaux"), un fonds de travaux doit être constitué, à partir du 1er janvier 2017, pour les dépenses suivantes :

-travaux prescrits par les lois et règlements ;

-travaux hors budget prévisionnel décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.

Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire dont le montant est déterminé par l'assemblée mais qui ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Par conséquent, pour les copropriétés concernées, ce fonds de travaux est une obligation posée par la loi, le principe de son existence ne devant pas faire l'objet d'un vote en assemblée générale. Seuls son taux et les modalités des cotisations peuvent faire l'objet d'un vote. Le taux légal étant de 5 % du budget prévisionnel, l'assemblée générale peut, si elle le souhaite, décider de voter un taux plus élevé aux majorités des articles 25 et 25-1.

Il faut rappeler qu'aucune sanction spécifique n'est contenue dans l'article précité dans l'hypothèse où l'assemblée générale manifeste son refus de constituer un fonds de travaux à l'occasion de la discussion du montant de la cotisation. Dans une telle situation, quelle attitude à adopter ?

Compte tenu du caractère impératif de ces dispositions et de la possibilité pour le syndic de calculer le montant de la cotisation due par chaque copropriétaire (le montant du fonds est d'au moins 5 % du budget prévisionnel et la cotisation qui incombe à chaque copropriétaire est proportionnelle aux tantièmes généraux qu'il détient, art. 10 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965), le syndic peut-il passer outre ce refus et constituer le fonds de travaux prescrit par l'article 14-2 de la loi de 1965 ?

Ou bien peut-il être objecté qu'aucune disposition n'autorise expressément le syndic à passer outre ce refus, contrairement à l'obligation d'assurance qui peut être contractée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cas de refus de ce dernier de souscrire une telle garantie (art. 18-I-3e de la loi du 10 juillet 1965) ?

Il nous semble que la seconde solution soit la plus juste d'une part, parce qu'au regard de l'article 18-I-1er de la loi de 1965, le syndic est tenu d'assurer l'exécution des délibérations prises en assemblée générale et d'autre part, parce qu'il n'a pas à se faire juge de l'opportunité des décisions ou de leur régularité (Cass. 1re civ. 9 juillet 1963).

​C'est la raison pour laquelle, face à une telle situation, il est recommandé :

- d'une part, de prendre soin de faire apparaître clairement dans la résolution de refus, votre devoir de conseil et d'information rappelant l'obligation pour le syndicat de constituer un fonds de travaux conformément aux dispositions de l'article 14-2 de la loi de 1965 ;

- d'autre part, d'ouvrir un compte bancaire séparé (même si en l'espèce il sera inactif) sur lequel sont versées en principe les cotisations du fonds de travaux et ce, afin d'éviter la sanction prévue à l'article 18-II-4e de la loi de 1965, à savoir l'annulation de plein droit de votre mandat de syndic.