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29 octobre 2010 5 29 /10 /octobre /2010 07:24

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 a introduit, nous le savons, un nouvel article 18-1A dans la loi du 10 juillet 1965.

Ce dernier dispose que : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

Rappelons que les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de 1965, donc non compris dans le budget prévisionnel, ont été définis par l’article 44 du décret du 17 mars 1967.

Il s’agit :

- des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation des bâtiments ;
- des études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
- et, d’une manière générale, des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Les travaux de maintenance, quant à eux, sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 : « Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les règlementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs
».

Ces travaux de maintenance entrent donc dans le cadre des travaux relevant de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans le budget prévisionnel.

Avec le nouvel article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, ils ne peuvent faire l’objet, comme toutes les autres dépenses qui relèvent du budget prévisionnel, d’honoraires spécifiques de prestations particulières. Ils font partie des honoraires de gestion courante visés au contrat de syndic et n’ont pas à faire l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale lors du vote des travaux ou des dépenses courantes par l’assemblée générale.

En revanche, tous les autres travaux qui ne sont pas de maintenance, tels que définis par les articles 44 et 45 susvisés, et qui relèvent des articles 24, 25, 26, 26-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale comme auparavant mais aujourd’hui, les honoraires y afférents également.

Il est, ici, intéressant de rappeler la teneur initiale de l’article 18-1 A de la loi de 1965 avant que la FNAIM n’intervienne auprès des pouvoirs publics et du législateur.

Le projet initial disposait que : « Seuls les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires doivent être prévus dans le contrat de mandat du syndic ou, à défaut, être votés par l’assemblée générale à la majorité prévue à l’article 24. »

Il faut relever que les travaux relevant de la majorité de l’article 24 étaient exclus du dispositif. Ce qui signifie que le législateur, à l’origine, considérait que tous les travaux relevant de cette majorité ne pouvaient faire l’objet d’honoraires spécifiques mais entraient dans la gestion courante et donc dans le forfait d’honoraires des syndics.

Il faut rappeler que la plupart des travaux de ravalement des immeubles, par exemple, sont qualifiés de travaux d’entretien par la jurisprudence. Il convient également de souligner que seul l’entretien courant fait partie des travaux de maintenance, au vu des textes actuels. Un ravalement ne répond pas à cette définition dans la mesure où il ne peut être considéré comme courant.

La FNAIM a donc immédiatement réagi pour obtenir une modification de ce texte sur ce point.

Ainsi, à ce jour et d’une façon générale, il nous a paru (sans jeu de mots !) nécessaire de rappeler que tous les travaux d’entretien qui relèvent de la majorité de l’article 24, dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux d’entretien courant, entrent dans le champ d’application de l’article 18-1 A ci-dessus et peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques, dès lors qu’ils sont votés, en plus des travaux, par l’assemblée générale.

Il nous a semblé indispensable de rappeler ces principes car certaines mauvaises interprétations - dangereuses pour les syndics - semblent être faites de ce texte.

Par ailleurs, la mise en œuvre de l’article 18-1A de la loi de 1965 implique le vote de deux résolutions lors de la même assemblée générale, l’une portant sur les travaux, l’autre sur les honoraires du syndic afférents à ces travaux. A cette fin, en plus des projets de résolutions types relatifs aux travaux, est dorénavant disponible sur ce site un projet de résolution (n° 40) sur les honoraires de syndic (rubrique Juridique/Les imprimés/Copropriété/Copropriété-les résolutions).

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Published by M A DENOIS - dans Des réponses
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