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25 avril 2011 1 25 /04 /avril /2011 11:25

Rappelons qu’aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

L’article 8 de la loi dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance ». Il est également précisé que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui  seraient justifiées par le destination de l’immeuble ».

Les clauses limitant ou interdisant l’exercice de certaines activités sont ainsi jugées licites lorsqu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble. Toutefois, des problèmes d’interprétation se posent lorsque ces clauses sont rédigées en termes généraux.

Dans une affaire récente, un syndicat de copropriétaires a ainsi pu se croire fondé à s’opposer à l’exploitation d’un restaurant dans la mesure où le règlement de copropriété stipulait qu’il ne pouvait être exercé dans le local concerné « aucune profession ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs ».

Dans cette espèce, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui avait donné raison au syndicat des copropriétaires au motif que l’immeuble en copropriété était destiné à un usage mixte d’habitation et de commerce et que le règlement de copropriété n’interdisait pas expressément l’activité de restauration(1).

La Cour de cassation avait déjà débouté un syndicat de copropriétaires dans une affaire similaire au motif que le règlement de copropriété, qui interdisait les activités produisant des nuisances, ne prohibait pas précisément celle de restauration(2).

Il semble ainsi se dessiner une jurisprudence de la Cour de cassation en vertu de laquelle, dans les immeubles à usage mixte d’habitation et de commerce, l’activité de restauration ne peut être jugée a priori nuisible et donc être interdite de ce chef. Ce n’est qu’a posteriori, s’il est avéré que cette activité cause effectivement des troubles, notamment sonores ou olfactifs, qu’elle pourra être interdite.

(1) Cass. 3e civ. 14 décembre 2010, n° 09-71.134.
(2) Cass. 3e civ. 21 novembre 2000, n°  96-17.101.

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Published by M A DENOIS
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