Les faits

L'assemblée générale vote des travaux sur les ascenseurs pour un montant de 23100 €. Le syndic les fait réaliser pour 33570 € sans accord de l'AG sur ce dépassement. Un copropriétaire réclame en justice au syndic des dommages et intérêts correspondant au supplément de travaux qu'il a dû payer.

Ce que dit la loi

L'article 1382 du code civil  décide que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Concrètement, toute personne qui cause un préjudice à une autre doit la dédommager. De son côté, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoit, entre autres obligations, que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.

L'interprétation des juges

Dans un premier temps, le juge de proximité d'Antibes rejette la demande du copropriétaire. Selon le jugement, « le montant total des travaux de rénovation et de mise aux normes des ascenseurs doit être acquitté par l'ensemble des copropriétaires au prorata des millièmes qu'ils détiennent et un seul d'entre eux ne peut pas exiger, à titre personnel, que la différence entre le montant des travaux et celui voté en assemblée générale constitue pour lui-même des dommages et intérêts ». Pour le magistrat, la mise en cause éventuelle  du syndic doit être le fait du syndicat des copropriétaires, et non le fait d'un copropriétaire en son nom personnel. Mécontent de cette décision, l'intéressé se pourvoit en cassation (il n'est pas possible de faire appel d'une décision du juge de proximité). La Cour de cassation casse  et annule le jugement. Pour la Cour suprême, « le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission ». En clair, un copropriétaire qui a subi un préjudice par la faute du syndic est tout à fait fondé à mettre en cause la responsabilité de ce dernier pour obtenir réparation

Notre analyse

Il a longtemps été admis par les tribunaux que seul le syndicat des copropriétaires, et non les copropriétaires à titre individuel, pouvait mettre en cause la responsabilité du syndic. La Cour de cassation admet, au contraire, depuis plusieurs années que le syndic est responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, conformément à l'article 1382 du code civil. Les juristes parlent de responsabilité « quasi-délictuelle » (par opposition à la responsabilité « contractuelle  qui ne peut pas jouer ici, aucun contrat ne liant le syndic et les copropriétaires individuellement).

Le syndic est, notamment, chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'AG (art. 18 de la loi de 1965). Il doit, bien sûr, respecter à la lettre la décision votée, sans aller au-delà. Ainsi, si l'assemblée a approuvé un montant déterminé de travaux, le syndic ne peut, de sa propre autorité, commander des travaux pour un montant supérieur. Dans les faits, nombre de syndics s'abstiennent pourtant de convoquer une nouvelle assemblée pour valider des travaux supplémentaires et « régularisent » les dépassements a posteriori. Une attitude risquée, comme le montre cette affaire. Ils peuvent avoir à indemniser le surcoût de charges qui découle de leur maladresse. Le copropriétaire qui met en cause la responsabilité du syndic doit cependant prouver qu'il a commis une faute dans l'exercice de sa mission, ce qui a entraîné pour lui un préjudice personnel (cass. civ. 3* du 9.7.8$, n° 83-12960). En l'occurrence, la faute du syndic a consisté à faire réaliser des travaux pour un montant excédant celui voté par l'AG. Quant au préjudice, c'est le surcoût mis à la charge du copropriétaire.