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7 janvier 2017 6 07 /01 /janvier /2017 06:54

​​​En l'espèce, des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision de l'assemblée générale ayant donné aux membres du conseil syndical qui le souhaitent (donc sur la base du volontariat), l'autorisation de réaliser divers travaux d'entretien des parties communes de la résidence tels que :

- le remplacement d'ampoules ;

- des petits travaux d'électricité et de serrurerie ;

- le salage et le déneigement ;

- l'entretien des espaces verts (taille des haies, ramassage des papiers, entretien des massifs et des pelouses) ;

- de petits travaux de nettoyage et de peinture.

Les copropriétaires opposants soutenaient au regard des dispositions d'ordre public de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que ces travaux d'entretien relevant des missions du seul syndic - chargé de pourvoir à l'entretien courant de l'immeuble - l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas le pouvoir de transférer tout ou partie de cette compétence propre du syndic à certains copropriétaires.

L'assemblée générale peut-elle ainsi autoriser les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l'entretien courant des parties communes ou à réaliser des menus travaux dans l'immeuble ?

La cour d'appel avait répondu par l'affirmative mais en se fondant sur l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 alors que cet article vise l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

La Cour de cassation confirme non pas au visa de l'article 25 b) - qui ne concerne pas l'entretien des parties communes ou les menues réparations relevant de l'entretien courant - mais au motif que si le syndic est bien en charge de pourvoir à la conservation de l'immeuble et à son entretien (art. 18 susvisé), cela n'interdit pas pour autant au syndicat des copropriétaires de décider des modalités d'entretien de l'immeuble.

L'assemblée générale peut ainsi décider de confier aux membres du conseil syndical ou à tout autre copropriétaire qui le souhaitent le soin de réaliser certaines tâches d'entretien courant dans les limites qu'elle lui impartit.

Dans la résolution litigieuse, il était ainsi prévu que certaines tâches ne pouvaient être accomplies que sous réserve d'une habilitation par un bureau de contrôle. La question de l'assurance des copropriétaires était également réglée, le contrat multirisque de l'immeuble couvrant certains dommages tandis que pour d'autres, il appartenait aux copropriétaires bénévoles de fournir une attestation d'assurance personnelle ou une attestation sur l'honneur mentionnant leur couverture accident, décès, invalidité.

 

(1) Cass. 3e civ. 22 septembre 2016, n° 15-22.593.

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7 janvier 2017 6 07 /01 /janvier /2017 06:50

La question est :​​​​​​​

Un copropriétaire peut-il s’abstenir de payer ses charges de copropriété au motif que l’état de répartition des charges figurant dans son règlement de copropriété n’a pas fait l’objet d’une adaptation aux textes législatifs et règlementaires intervenus depuis son établissement ?

C’est sur cette intéressante question que vient de se prononcer la Cour de cassation(1) en considérant que l’adaptation des règlements de copropriété fondée sur l’ancien article 49 de la loi 10 juillet 1965 (figurant désormais à l’article 24 f depuis la loi ALUR du 24 mars 2014) n’est qu’une faculté et non une obligation. Par ailleurs, la Haute Juridiction précise qu’il n’existe aucune sanction prévue en l’absence de saisine de l’assemblée générale sur ce point.

Dans ces conditions, un copropriétaire ne peut se fonder sur l’absence d’adaptation du règlement de copropriété pour refuser de régler ses charges de copropriété quand bien même la clause de répartition des charges serait contraire aux dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Seule l’assemblée est compétente pour procéder à une telle adaptation, la Cour de cassation ayant même reconnu que l’organe délibérant pouvait, à la majorité de l’article 24, retrancher du règlement, antérieur à la loi du 10 juillet 1965, une clause relative à la répartition des charges contraire à l’article 10 de cette loi (2). Il s’agissait en l’espèce de la modification de la répartition des charges d’ascenseur, dès lors que la répartition initiale en dispensait, à tort, certains lots ayant l’utilité de cet équipement.

Même si, en l’espèce, la question n’était pas posée à la Cour de cassation, on est en droit de s’interroger sur l’éventuelle responsabilité du syndic qui n’aurait pas répondu à l’invitation du législateur en demandant à l’assemblée générale de se positionner sur l’adaptation de son règlement de copropriété. Il est tenu en effet à un devoir de conseil vis-à-vis des copropriétaires. Or, rappelons que selon une jurisprudence constante, les clauses d’un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites.

C’est ainsi qu’en présence de clauses contraires à la répartition des charges telles que prévues à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et pour éviter que certains copropriétaires « se fassent justice eux-mêmes », il est du devoir du syndic, en présence d’un règlement de copropriété antérieur à la loi du 10 juillet 1965, d’inviter l’assemblée générale à l’adapter sur le fondement de l’article 24 f afin de le mettre en conformité avec les dispositions d’ordre public de la loi de 1965.

(1) Cass. 3e civ. 3 novembre 2016.

(2) Cass. 3e civ. 23 mai 2012.

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18 avril 2014 5 18 /04 /avril /2014 13:50

Pour vous aider dans la présentation de la comptabilité de votre corpropriété, je vous laisse prendre connaissance de la nomenclature des comptes du syndicat des copropriétaires

 

lien liste des comptes

 

Bonne lecture

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4 avril 2014 5 04 /04 /avril /2014 14:16

Attention, donc !

 

Précisons toutefois que les dispositions de l'article L.136-1 du code de la consommation ne s'appliquent pas aux contrats d'assurance souscrits par le syndicat des copropriétaires.

Le contrat peut être résilié au motif d'augmentation excessive, exemple de texte à écrire :

 

J’ai l’honneur de vous informer que par la présente lettre recommandée, j’entends faire cesser les effets de la Police
d’Assurance dont les références sont portées ci-dessus :

PAR SUITE DE L’AUGMENTATION DE VOTRE TARIF, DANS UN DELAI DE 30 JOURS à compter de
ce jour, soit le ……../..…..../……….

 

Bonne chance !

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26 mars 2013 2 26 /03 /mars /2013 06:38

Dans certains immeubles anciens, bourgeois et cossus, le règlement de copropriété peut : 

 

-  interdire la vente pure et simple des lots correspondant aux chambres de bonne et n'autoriser que la vente à un autre copropriétaire ou que la vente en même temps que le lot principal correspondant à l'appartement ; 

-  interdire la location à des personnes étrangères à l'immeuble.  

-   

Les tribunaux ou les cours doivent donc décider :

-  si cette clause doit être réputée non écrite car ponant atteinte aux droits des copropriétaires de disposer librement de leur lot distinct et indépendant ;

-  ou, au contraire, si cette clause est justifiée par la destination de l'immeuble.

-   

-  Pour certains arrêts, la clause est licite si elle est justifiée par le standing de l'immeuble, les chambres de bonne constituant un accessoire des appartements principaux.

-   

La clause du règlement de copropriété limitant les conditions d'occupation des chambres de bonne, accessoires des appartements, n'est pas, dans ce cas, illégale ni contraire à l'article 8 de la loi de 1965 (qui veut que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble).

 

-  La location des chambres de bonne, sans être interdite, peut n'être autorisée qu'au bénéfice de certaines personnes.

-  La clause de règlement de copropriété qui interdit la location à des personnes étrangères à la copropriété peut être déclarée licite eu égard à la destination de l'immeuble, de son standing (CA Paris, 27.4.1984, D. 1984, IR, p. 385).

-   

     Des exemples  :  

 

Les propriétaires ne pouvaient utiliser les chambres de bonne que pour y loger leur personnel. Ils ne pouvaient ni les louer ni les prêter, même à titre gratuit.

Un des copropriétaires possédait un appartement au rez-de-chaussée et trois chambres de bonne. Il contestait cette clause, estimant qu'elle portait atteinte à ses droits fondamentaux de disposer de ses biens.

Les clauses limitant les droits des copropriétaires sur leurs lots sont valables si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble, son standing, etc.

 En l'espèce, l'immeuble se trouvait dans un des quartiers les plus chics de Paris. Un escalier desservait les appartements et un autre les chambres de bonne. Les juges ont considéré que la clause était justifiée, les chambres de bonne n'étant qu'un accessoire des appartements principaux (CA Paris, 14.2.2002, JCL Loyers et copropriété, 7,2002, n° 190, p. 20).


Les juges ont annulé une vente portant sur une chambre de bonne intervenue en violation du règlement de copropriété qui interdisait les ventes de ces lots à des tiers, étrangers à la copropriété. Les juges ont considéré que les chambres de bonne étaient des lots accessoires aux lots principaux (CA Paris. 19.1.1999, JCL Loyers et copropriété, 1999, n° 128).

 

Dans cette espèce, le règlement obligeait les copropriétaires qui voudraient louer leur chambre de bonne à demander préalablement l'autorisation de l'assemblée générale. Mais ce règlement autorisait par ailleurs l'exercice des professions libérales. Il a donc été constaté que la location des chambres de bonne ne procurait pas plus de nuisances que les autres occupations. La clause a donc été jugée non écrite (C cass., 3e ch. civ„ 8.6.2011, n° 10-15891).

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25 février 2013 1 25 /02 /février /2013 13:50

Les faits

L'assemblée générale vote des travaux sur les ascenseurs pour un montant de 23100 €. Le syndic les fait réaliser pour 33570 € sans accord de l'AG sur ce dépassement. Un copropriétaire réclame en justice au syndic des dommages et intérêts correspondant au supplément de travaux qu'il a dû payer.

 

Ce que dit la loi

L'article 1382 du code civil  décide que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Concrètement, toute personne qui cause un préjudice à une autre doit la dédommager. De son côté, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoit, entre autres obligations, que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.

 

L'interprétation des juges

Dans un premier temps, le juge de proximité d'Antibes rejette la demande du copropriétaire. Selon le jugement, « le montant total des travaux de rénovation et de mise aux normes des ascenseurs doit être acquitté par l'ensemble des copropriétaires au prorata des millièmes qu'ils détiennent et un seul d'entre eux ne peut pas exiger, à titre personnel, que la différence entre le montant des travaux et celui voté en assemblée générale constitue pour lui-même des dommages et intérêts ». Pour le magistrat, la mise en cause éventuelle  du syndic doit être le fait du syndicat des copropriétaires, et non le fait d'un copropriétaire en son nom personnel. Mécontent de cette décision, l'intéressé se pourvoit en cassation (il n'est pas possible de faire appel d'une décision du juge de proximité). La Cour de cassation casse  et annule le jugement. Pour la Cour suprême, « le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission ». En clair, un copropriétaire qui a subi un préjudice par la faute du syndic est tout à fait fondé à mettre en cause la responsabilité de ce dernier pour obtenir réparation

 

Notre analyse

Il a longtemps été admis par les tribunaux que seul le syndicat des copropriétaires, et non les copropriétaires à titre individuel, pouvait mettre en cause la responsabilité du syndic. La Cour de cassation admet, au contraire, depuis plusieurs années que le syndic est responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, conformément à l'article 1382 du code civil. Les juristes parlent de responsabilité « quasi-délictuelle » (par opposition à la responsabilité « contractuelle  qui ne peut pas jouer ici, aucun contrat ne liant le syndic et les copropriétaires individuellement).

Le syndic est, notamment, chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'AG (art. 18 de la loi de 1965). Il doit, bien sûr, respecter à la lettre la décision votée, sans aller au-delà. Ainsi, si l'assemblée a approuvé un montant déterminé de travaux, le syndic ne peut, de sa propre autorité, commander des travaux pour un montant supérieur. Dans les faits, nombre de syndics s'abstiennent pourtant de convoquer une nouvelle assemblée pour valider des travaux supplémentaires et « régularisent » les dépassements a posteriori. Une attitude risquée, comme le montre cette affaire. Ils peuvent avoir à indemniser le surcoût de charges qui découle de leur maladresse. Le copropriétaire qui met en cause la responsabilité du syndic doit cependant prouver qu'il a commis une faute dans l'exercice de sa mission, ce qui a entraîné pour lui un préjudice personnel (cass. civ. 3* du 9.7.8$, n° 83-12960). En l'occurrence, la faute du syndic a consisté à faire réaliser des travaux pour un montant excédant celui voté par l'AG. Quant au préjudice, c'est le surcoût mis à la charge du copropriétaire.

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18 février 2013 1 18 /02 /février /2013 14:04

Les faits

Des copropriétaires se plaignent de nuisances sonores et olfactives venant d'un restaurant-bar de nuit, au rez-de-chaussée de l'immeuble. Bien que le règlement de copropriété autorise une activité commerciale, ils demandent en justice la cessation de l'activité et le versement de dommages et intérêts.

 

Ce que dit la loi

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété précise que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ». Autrement dit, la liberté dont chaque copropriétaire dispose dans l'utilisation de son lot ne doit pas être source de nuisances au point de créer un « trouble anormal de voisinage ».

 

L'interprétation des juges

Dans un premier temps, la cour d'appel de Montpellier rejette la demande des copropriétaires, qui souhaitaient la fermeture de l'établissement et le versement de dommages et intérêts. Pour motiver leur décision, les juges d'appel retiennent que le règlement de copropriété de l'immeuble autorise expressément l'exercice « d'une activité commerciale ou professionnelle » dans les locaux du rez-de-chaussée. La cour tient compte également du fait que le règlement de copropriété ne prévoit aucune restriction concernant le type d'activité commerciale pouvant être exercée. Pour les juges, l'activité litigieuse n'est donc pas contraire à la destination de l'immeuble (schématiquement, il s'agit du « standing » de l'immeuble). La Cour de cassation casse et annule cette décision. La Cour suprême estime qu'en statuant ainsi, « alors qu'elle avait constaté que l'activité exercée dans le lot du rez-de-chaussée était source de nuisances constitutives d'un trouble anormal pour les autres copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas pris les mesures pour les faire cesser, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ».

 

Analyse

En copropriété, du fait de la proximité des locaux privatifs et de l'existence d'espaces communs, les causes de litiges entre copropriétaires sont nombreuses (bruit, encombrement des parties communes...). Notamment lorsqu'une activité professionnelle est exercée dans certains lots privatifs. Le règlement de copropriété comporte souvent des clauses concernant la tranquillité de l'immeuble. Dans cette affaire, ce n'était pas le cas, le règlement autorisant sans restriction particulière l'exercice d'une activité commerciale dans certains locaux. La Cour de cassation rappelle cependant que tout n'est pas permis. Lorsqu'une activité génère des nuisances constituant un « trouble anormal de voisinage »,elle peut être interdite à la demande de copropriétaires gênés, et ce, même si le règlement ne contient aucune restriction particulière

En l’occurrence, les copropriétaires du premier étage se plaignaient d'importantes nuisances sonores et olfactives, de jour comme de nuit. Constatant leur caractère excessif, la Cour d'appel aurait donc dû accepter la demande des copropriétaires gênés. Dans les faits, pour être considérées comme excessives, les nuisances doivent dépasser les inconvénients normaux de voisinage, c'est-à-dire ceux que l'on doit inévitablement supporter entre bons voisins (cass. civ.fdu 28.2.01, n'g8-2i03o).

En fonction des circonstances (intensité, bruit diurne ou nocturne, fréquence...), c'est le juge qui apprécie le caractère normal ou non du trouble de voisinage. Pour mettre toutes les chances de son côté, celui qui se plaint d'un voisin trop bruyant a donc tout intérêt à se constituer un solide dossier bien documenté, avec la copie des lettres recommandées qu'il a adressées à l'auteur des troubles, les témoignages d'autres occupants et les éventuels constats d'huissier.

 

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23 novembre 2012 5 23 /11 /novembre /2012 19:56

La Cour de cassation rappelle que la force majeure invoquée dans l’article 1148 du Code civil doit, pour être exonératoire de responsabilité, revêtir deux caractères fondamentaux : celui d'imprévisibilité et celui d'irrésistibilité de la force majeure ; la Cour d'appel de Versailles, pour avoir exonéré une bailleresse de l’obligation d’installer des boîtes aux lettres individuelles, à laquelle elle avait pourtant été condamnée sous astreinte, au motif que l’immeuble ayant été mis en copropriété par cette même bailleresse, auparavant propriétaire de tout l’immeuble, et qu’à deux reprises les copropriétaires ont rejeté la résolution concernant les travaux d'installation des boîtes aux lettres, s’est vue censurer par la Cour de cassation qui estime que ni la mise en copropriété à laquelle la bailleresse avait procédé de l'immeuble lui appartenant, ni le vote ultérieur de résolutions défavorables à la mise en place de boîtes aux lettres dans l'immeuble ne revêtaient les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité de la force majeure exonératoire de responsabilité 

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4 novembre 2012 7 04 /11 /novembre /2012 19:12
Je reprends un echange de mail

Bonjour,

Je viens de consulter votre blog qui m'a beaucoup intéressé

Je suis copropriétaire sur le Puy en velay (43) dans un immeuble neuf, il y a eu une première assemblée générale où le syndic provisoire n'a pas été élu, il va y avoir une nouvelle assemblée générale avec la proposition de 3 syndics dont le syndic provisoire qui se représente.

Avec 3 syndics comment se passe la nomination car je ne pense pas qu'au 1er tour l'un deux recueille la majorité (50% de la totalité des tantièmes+1)?

Qui reste en lice pour le second tour?

D'autre part qui est SOS SYNDIC?

Comment êtes vous rémunéré?

Dans l'attente de votre réponse, je vous remercie.

Cordialement

 

 
Cher Monsieur,
Je vous prie de trouver en pièce jointe un article relatif à votre question
Il faut savoir que celui qui dirige les opérations lors des Ag est le président de séance (donc pas le syndic !) et ce président peut être le président du Conseil Syndical, mais cela n’est pas une obligation
Sos Syndic,
Je suis syndic mais j’en ai marre que la profession soit toujours critiquée, mais il est juste que certains syndic sont loin d’être correctes, alors je tente de réparer avec mes conseils
C’est du bénévolat


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7 mars 2011 1 07 /03 /mars /2011 11:28

Charges locatives : rappel des conditions de leur exigibilité

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les charges locatives peuvent être exigées sous forme de versement de provision, mais que le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle.

Le bailleur doit, à cette occasion, respecter deux règles impératives, à savoir :

- d'une part, un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;
- d'autre part, durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (cf. alinéa 7 art. 23).

La Cour de cassation(1), dans un arrêt de censure, rappelle que si l’une des deux conditions n'est pas remplie, le locataire est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées indûment par le bailleur.

Dans les faits, un preneur dont le bail avait été résilié de plein droit forme, par la voie reconventionnelle, une action en répétition de charges indues.

En appel, les juges du fond le déboutent estimant que, par son attitude, il avait renoncé à toute contestation en la matière. Elle précise que le preneur n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges, qu'il ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, que celui-ci a donné lieu à des régularisations, lesquelles n'ont pas fait l'objet de réserves de sa part sur leur montant.
De plus, les juges relèvent que durant l'exécution du contrat, le locataire a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges.

La Haute cour casse l’arrêt et rappelle qu’il revenait au juge du fait de constater que le bailleur a communiqué au locataire le mode de répartition des charges et a tenu à sa disposition les pièces justificatives.

On notera que la jurisprudence est constante en la matière et que les Hauts magistrats estiment que la mise à disposition des pièces justificatives aurait pu intervenir devant la cour d'appel.

En effet, la Haute juridiction a  admis que la production des justificatifs puisse intervenir en cours de procédure(2).

(1) Cass. civ. 3e 8 décembre 2010,  n° 09-71.124.
(2) Cf. Cass. 3e civ. 1er avril 2009, Bull. civ. III, n° 76 ; D. 2009, AJ 1089, obs. ROUQUET ; RJDA 2009, n° 607 ; cf.
brève extranet du 28 mai 2009.

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