Pour vous aider dans la présentation de la comptabilité de votre corpropriété, je vous laisse prendre connaissance de la nomenclature des comptes du syndicat des copropriétaires

lien liste des comptes

Bonne lecture

Dans certains immeubles anciens, bourgeois et cossus, le règlement de copropriété peut : 

 

-  interdire la vente pure et simple des lots correspondant aux chambres de bonne et n'autoriser que la vente à un autre copropriétaire ou que la vente en même temps que le lot principal correspondant à l'appartement ; 

-  interdire la location à des personnes étrangères à l'immeuble.  

-   

Les tribunaux ou les cours doivent donc décider :

-  si cette clause doit être réputée non écrite car ponant atteinte aux droits des copropriétaires de disposer librement de leur lot distinct et indépendant ;

-  ou, au contraire, si cette clause est justifiée par la destination de l'immeuble.

-   

-  Pour certains arrêts, la clause est licite si elle est justifiée par le standing de l'immeuble, les chambres de bonne constituant un accessoire des appartements principaux.

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La clause du règlement de copropriété limitant les conditions d'occupation des chambres de bonne, accessoires des appartements, n'est pas, dans ce cas, illégale ni contraire à l'article 8 de la loi de 1965 (qui veut que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble).

-  La location des chambres de bonne, sans être interdite, peut n'être autorisée qu'au bénéfice de certaines personnes.

-  La clause de règlement de copropriété qui interdit la location à des personnes étrangères à la copropriété peut être déclarée licite eu égard à la destination de l'immeuble, de son standing (CA Paris, 27.4.1984, D. 1984, IR, p. 385).

-   

     Des exemples  :  

Les propriétaires ne pouvaient utiliser les chambres de bonne que pour y loger leur personnel. Ils ne pouvaient ni les louer ni les prêter, même à titre gratuit.

Un des copropriétaires possédait un appartement au rez-de-chaussée et trois chambres de bonne. Il contestait cette clause, estimant qu'elle portait atteinte à ses droits fondamentaux de disposer de ses biens.

Les clauses limitant les droits des copropriétaires sur leurs lots sont valables si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble, son standing, etc.

 En l'espèce, l'immeuble se trouvait dans un des quartiers les plus chics de Paris. Un escalier desservait les appartements et un autre les chambres de bonne. Les juges ont considéré que la clause était justifiée, les chambres de bonne n'étant qu'un accessoire des appartements principaux (CA Paris, 14.2.2002, JCL Loyers et copropriété, 7,2002, n° 190, p. 20).

Les juges ont annulé une vente portant sur une chambre de bonne intervenue en violation du règlement de copropriété qui interdisait les ventes de ces lots à des tiers, étrangers à la copropriété. Les juges ont considéré que les chambres de bonne étaient des lots accessoires aux lots principaux (CA Paris. 19.1.1999, JCL Loyers et copropriété, 1999, n° 128).

Dans cette espèce, le règlement obligeait les copropriétaires qui voudraient louer leur chambre de bonne à demander préalablement l'autorisation de l'assemblée générale. Mais ce règlement autorisait par ailleurs l'exercice des professions libérales. Il a donc été constaté que la location des chambres de bonne ne procurait pas plus de nuisances que les autres occupations. La clause a donc été jugée non écrite (C cass., 3e ch. civ„ 8.6.2011, n° 10-15891).

Les faits

Des copropriétaires se plaignent de nuisances sonores et olfactives venant d'un restaurant-bar de nuit, au rez-de-chaussée de l'immeuble. Bien que le règlement de copropriété autorise une activité commerciale, ils demandent en justice la cessation de l'activité et le versement de dommages et intérêts.

Ce que dit la loi

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété précise que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ». Autrement dit, la liberté dont chaque copropriétaire dispose dans l'utilisation de son lot ne doit pas être source de nuisances au point de créer un « trouble anormal de voisinage ».

L'interprétation des juges

Dans un premier temps, la cour d'appel de Montpellier rejette la demande des copropriétaires, qui souhaitaient la fermeture de l'établissement et le versement de dommages et intérêts. Pour motiver leur décision, les juges d'appel retiennent que le règlement de copropriété de l'immeuble autorise expressément l'exercice « d'une activité commerciale ou professionnelle » dans les locaux du rez-de-chaussée. La cour tient compte également du fait que le règlement de copropriété ne prévoit aucune restriction concernant le type d'activité commerciale pouvant être exercée. Pour les juges, l'activité litigieuse n'est donc pas contraire à la destination de l'immeuble (schématiquement, il s'agit du « standing » de l'immeuble). La Cour de cassation casse et annule cette décision. La Cour suprême estime qu'en statuant ainsi, « alors qu'elle avait constaté que l'activité exercée dans le lot du rez-de-chaussée était source de nuisances constitutives d'un trouble anormal pour les autres copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas pris les mesures pour les faire cesser, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ».

Analyse

En copropriété, du fait de la proximité des locaux privatifs et de l'existence d'espaces communs, les causes de litiges entre copropriétaires sont nombreuses (bruit, encombrement des parties communes...). Notamment lorsqu'une activité professionnelle est exercée dans certains lots privatifs. Le règlement de copropriété comporte souvent des clauses concernant la tranquillité de l'immeuble. Dans cette affaire, ce n'était pas le cas, le règlement autorisant sans restriction particulière l'exercice d'une activité commerciale dans certains locaux. La Cour de cassation rappelle cependant que tout n'est pas permis. Lorsqu'une activité génère des nuisances constituant un « trouble anormal de voisinage »,elle peut être interdite à la demande de copropriétaires gênés, et ce, même si le règlement ne contient aucune restriction particulière

En l’occurrence, les copropriétaires du premier étage se plaignaient d'importantes nuisances sonores et olfactives, de jour comme de nuit. Constatant leur caractère excessif, la Cour d'appel aurait donc dû accepter la demande des copropriétaires gênés. Dans les faits, pour être considérées comme excessives, les nuisances doivent dépasser les inconvénients normaux de voisinage, c'est-à-dire ceux que l'on doit inévitablement supporter entre bons voisins (cass. civ.fdu 28.2.01, n'g8-2i03o).

En fonction des circonstances (intensité, bruit diurne ou nocturne, fréquence...), c'est le juge qui apprécie le caractère normal ou non du trouble de voisinage. Pour mettre toutes les chances de son côté, celui qui se plaint d'un voisin trop bruyant a donc tout intérêt à se constituer un solide dossier bien documenté, avec la copie des lettres recommandées qu'il a adressées à l'auteur des troubles, les témoignages d'autres occupants et les éventuels constats d'huissier.

Exemple d'un arrêt de Cour de Cassation -

Cour de cassation   chambre civile 3

Audience publique du 23 mai 2012

N° de pourvoi: 11-14599  

Publié au bulletin

Cassation partielle

M. Terrier, président

Mme Bellamy, conseiller apporteur

M. Bailly, avocat général

SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boutet, SCP Bouzidi et Bouhanna, SCP Defrenois et Levis, SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Odent et Poulet, avocat(s)

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :  

Donne acte à la société Matmut entreprises du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Immo de France ;  

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 20 janvier 2011), que la commune de Courbevoie, propriétaire d’une crèche qui subissait des infiltrations par une terrasse, a assigné, après expertise judiciaire, la société BFA fleurs qui la fleurissait, la société Matmut entreprises (la MATMUT) qui assurait cette société, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 32-42 avenue de l’Arche à Courbevoie (le syndicat des copropriétaires) en réparation de son préjudice ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la société Icade administration de biens devenue Immo de France, syndic de copropriété, et M. X..., alors propriétaire du lot auquel était attachée la jouissance de la terrasse, pour être garanti des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ; que M. X... a assigné son propre assureur, la société GAN assurances IARD, son vendeur, M. Y..., qui ne lui avait pas révélé les désordres, et l’assureur de celui-ci, la société Axa Courtage assurance devenue Axa France IARD ;  

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé, qui est recevable :  

Attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l’article n° 32 des conditions générales du contrat d’assurance produites par la MATMUT ne satisfaisait pas aux dispositions de l’article L. 113-1 du code des assurances et souverainement retenu que l’activité à l’occasion de laquelle la société BFA fleurs avait vendu et installé ou même simplement conseillé à M. Y... la plantation de bambous dans ses jardinières entrait bien dans les termes de la déclaration faite à son assureur “ fleuriste jardinerie “, la cour d’appel, qui a relevé à bon droit que la simple faute professionnelle ne pouvait justifier que soit refusée par l’assureur sa garantie et que l’article n° 32 ne recevait pas application en l’espèce, a pu en déduire que la Matmut devait garantie à la société BFA Fleurs des condamnations mises à sa charge au titre des dommages causés du fait de ces plantations ;  

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;  

Mais sur le premier moyen du pourvoi incident :  

Vu l’article 1992 du code civil ;  

Attendu que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ;  

Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Immo de France à lui verser rembourser les frais d’urgence et de réparation de la terrasse, l’arrêt retient qu’il convient de relever la responsabilité de cette société qui a manqué à ses obligations professionnelles mais que cette faute n’est pas “ détachable “ de ses fonctions si bien que le syndic a engagé par son comportement la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires lequel ne peut donc être admis à agir à son encontre à titre personnel ;  

Qu’en statuant ainsi, alors que le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;  

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi incident :  

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de son action en garantie à l’encontre de la société Immo de France, l’arrêt rendu le 20 janvier 2011, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;  

Condamne la société Matmut entreprises et la société Immo de France aux dépens des pourvois ;  

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Matmut entreprises à payer à la société Axa France IARD et à M. Y..., ensemble, la somme de 1. 250 euros, à la société GAN assurances IARD et à M. X..., ensemble, la somme de 1 250 euros et à la commune de Courbevoie la somme de 1 250 euros ; condamne la société Immo de France à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 32-42 rue de l’Arche à Courbevoie la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;  

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;  

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze.  

MOYENS ANNEXES au présent arrêt  

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Matmut entreprises.  

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné la société MATMUT ENTREPRISES, in solidum avec d’autres, à payer la somme de 83. 750 € TTC, outre intérêts et capitalisation, à la ville de COURBEVOIE, et de l’AVOIR condamnée in solidum avec d’autre à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 32-42 avenue de l’Arche à COURBEVOIE des sommes qu’il avait avancées à hauteur de 17. 460 €, outre intérêts et capitalisation, et de l’AVOIR condamnée in solidum avec d’autres à payer à Monsieur X..., à hauteur de 95 % les sommes de 2. 200 € et 800 € ;  

AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SA MATMUT, en qualité d’assureur de la SARL BFA FLEURS, oppose à sa garantie deux arguments : la SARL BFA FLEURS lui a déclaré une activité de “ fleuriste “, alors que se véritable activité est plus large “ fleuriste composition et décorations florales “. Elle ne peut donc prétendre au bénéfice de la police souscrite ; … que la SARL BFA FLEURS a déclaré une activité de “ fleuriste jardinerie “ et non une simple activité de “ fleuriste “ en sorte que l’activité à l’occasion de laquelle elle a vendu et installé ou même simplement conseillé à Monsieur Yves Y... la plantation de bambous dans ses jardinières, entre bien dans les termes de la déclaration faite à son assureur “ fleuriste jardinerie “ » ;  

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les végétaux mis en place sur cette terrasse ont fait l’objet d’un devis en date du 9 juin 2000 et d’une facture du 13 juillet 2000 établis par la société BFA FLEURS pour Monsieur Y..., alors propriétaire de l’appartement ; que le devis indique qu’il concerne l’aménagement de la terrasse et que la facture renvoie au devis auquel s’ajoutent le système d’arrosage automatique et une pergola avec la mention “ livraison, installation offertes “ laquelle paraît se rapporter à la pergola ; qu’il ne résulte pas avec certitude de ces documents que la société BFA FLEURS a elle-même procédé à l’installation des bambous » ;  

ET QUE « les conditions particulières du contrat d’assurance souscrit par la société BFA FLEURS auprès de la MATMUT visent une activité de fleuriste-jardinerie exercée par le sociétaire ; que les prestations fournies par la société BFA FLEURS à Monsieur Y... telles qu’elles résultent du devis et de la facture ci-dessus analysés entrent dans le cadre de cette activité » ;  

1°) ALORS QUE l’activité qui consiste à aménager une terrasse en conseillant et en fournissant non seulement des fleurs, mais des arbres et arbustes, et à les livrer avec tout l’équipement de bacs, treillage, pergola et système d’arrosage automatique, caractérise une activité de paysagiste ; qu’en jugeant que l’activité à l’occasion de laquelle la société BFA FLEURS avait vendu et installé ou même simplement conseillé la plantation de bambous dans des jardinières rentrait dans les termes de la déclaration d’activité de “ fleuriste jardinerie “ faite à son assureur, la Cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil ;  

2°) ALORS QU’en jugeant que l’activité à l’occasion de laquelle la société BFA FLEURS avait vendu et installé ou même simplement conseillé la plantation de bambous dans des jardinières rentrait dans les termes de la déclaration d’activité de “ fleuriste jardinerie “ tout en relevant, pour la lui imputer à faute, que la plantation de tels végétaux sur une terrasse était contraire aux règles professionnelles édictées par l’Union nationale des entrepreneurs du paysage, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que la société BFA FLEURS avait excédé les limites de son activité déclarée de fleuriste jardinerie pour se livrer à une activité de paysagiste, en violation de l’article 1134 du Code civil.  

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble 32-42 avenue de l’Arche à Courbevoie.  

PREMIER MOYEN DE CASSATION  

Il est fait grief à l’arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d’avoir débouté le syndicat des copropriétaires du 32-42 avenue de l’Arche de sa demande de condamnation de la société ICADE ADMINISTRATION DE BIENS (devenue IMMO DE FRANCE) à lui verser la somme de 19. 400 € à titre de remboursement des frais d’urgence et de réparation de la terrasse ;  

Aux motifs que « Sur les appels en garantie du syndicat des copropriétaires dirigés contre M. Jean-Philippe X..., son assureur, la SA GAN ASSURANCE IARD, et la SAS IMMO DE FRANCE : le syndicat des copropriétaires a financé les mesures d’urgence et les mesures réparatoires de l’étanchéité des jardinières et des terrasses ; qu’il a à ce titre, payé la somme de 19. 400 euros représentant le préjudice subi par la copropriété ; qu’il entend dès lors exercer son recours à l’encontre de M. Jean-Philippe X..., la SA GAN ASSURANCES IARD, et la SAS IMMO DE FRANCE, dont il estime qu’ils sont responsables des dommages ; qu’il sollicite également la condamnation de la SARL BFA FLEURS et de la MATMUT son assureur ; que compte tenu de sa participation à la production du dommage, le syndicat des copropriétaires ne sera admis à poursuivre la réparation du préjudice subi par la copropriété qu’à concurrence de 19. 400 x 0, 9 = 17. 460 euros » (arrêt attaqué, p. 12) ;  

Et aux motifs que « le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie la société ICADE devenue la SAS IMMO DE France ; que l’expert a relevé en effet une aggravation du sinistre due, selon lui, à la carence et à l’inertie du syndic, particulièrement compte tenu du fait du retard dans la mise en oeuvre des mesures urgentes ; que le rapport SARETEC rendu le 29 novembre 2001 avait précisé au syndic la nécessité de supprimer les essences prohibées (bambous surtout) et de procéder rapidement à la réfection de l’étanchéité des jardinières ; que pourtant les mesures urgentes n’ont été prises que presque deux ans plus tard, dans le cadre de l’expertise judiciaire ; qu’il convient donc de retenir la responsabilité de la SAS IMMO DE FRANCE qui a manqué à ses obligations professionnelles ; que cependant, cette faute n’est pas « détachable » de ses fonctions si bien qu’elle a engagé par son comportement la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que ce dernier ne peut donc être admis à agir à son encontre à titre personnel » (arrêt attaqué, p. 13) ;  

1° Alors que la responsabilité du syndic vis à vis du syndicat des copropriétaires est appréciée selon les règles de l’article 1992 du code civil régissant le mandat ; que le syndic est en conséquence responsable vis à vis du syndicat de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion, peu important qu’elles soient ou non détachables de ses fonctions ; qu’en relevant, pour débouter le syndicat des copropriétaires de son action en garantie à l’encontre du syndic, que la faute professionnelle commise par la société IMMO DE FRANCE dans sa gestion n’était pas « détachable » de ses fonctions, la cour d’appel, qui a ainsi statué par application d’un critère pertinent uniquement quand c’est un tiers qu agit contre le syndic, a violé l’article 1992 du code civil ;  

2° Alors encore que le juge est tenu de respecter et de faire respecter le principe du contradictoire ; qu’en relevant d’office, pour débouter le syndicat de son action en garantie à l’encontre du syndic, le moyen selon lequel les fautes commises par la société IMMO DE FRANCE ne seraient pas « détachables » de ses fonctions, sans inviter les parties à en débattre, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile.  

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION  

Il est fait grief à l’arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d’avoir débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société IMMO DE FRANCE, anciennement dénommé ICADE ADB, à le garantir de sa condamnation à indemniser la ville de Courbevoie du préjudice subi par cette dernière ;  

Aux motifs que « Sur les appels en garantie du syndicat des copropriétaires dirigés contre M. Jean-Philippe X..., son assureur, la SA GAN ASSURANCE IARD, et la SAS IMMO DE FRANCE : le syndicat des copropriétaires a financé les mesures d’urgence et les mesures réparatoires de l’étanchéité des jardinières et des terrasses ; qu’il a à ce titre, payé la somme de 19. 400 euros représentant le préjudice subi par la copropriété ; qu’il entend dès lors exercer son recours à l’encontre de M. Jean-Philippe X..., la SA GAN ASSURANCES IARD, et la SAS IMMO DE FRANCE, dont il estime qu’ils sont responsables des dommages ; qu’il sollicite également la condamnation de la SARL BFA FLEURS et de la MATMUT son assureur ; que compte tenu de sa participation à la production du dommage, le syndicat des copropriétaires ne sera admis à poursuivre la réparation du préjudice subi par la copropriété qu’à concurrence de 19. 400 x 0, 9 = 17. 460 euros » (arrêt attaqué, p. 12) ;  

Et aux motifs que « le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie la société ICADE devenue la SAS IMMO DE France ; que l’expert a relevé en effet une aggravation du sinistre due, selon lui, à la carence et à l’inertie du syndic, particulièrement compte tenu du fait du retard dans la mise en oeuvre des mesures urgentes ; que le rapport SARETEC rendu le 29 novembre 2001 avait précisé au syndic la nécessité de supprimer les essences prohibées (bambous surtout) et de procéder rapidement à la réfection de l’étanchéité des jardinières ; que pourtant les mesures urgentes n’ont été prises que presque deux ans plus tard, dans le cadre de l’expertise judiciaire ; qu’il convient donc de retenir la responsabilité de la SAS IMMO DE FRANCE qui a manqué à ses obligations professionnelles ; que cependant, cette faute n’est pas « détachable » de ses fonctions si bien qu’elle a engagé par son comportement la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que ce dernier ne peut donc être admis à agir à son encontre à titre personnel » (arrêt attaqué, p. 13) ;  

1° Alors que le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de Monsieur X... et de son assureur, in solidum avec la société ICADE ADB (devenue IMMO DE FRANCE), à le garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens, ainsi qu’en garantie prononcées contre lui (conclusions du syndicat, p. 34, 4e tiret) ; que le syndicat demandait donc également à être garanti par le syndic de sa condamnation à verser plus de 80. 000 € à la ville de Courbevoie ; que la cour d’appel n’expose pas, dans ses motifs, les raisons pour lesquelles elle a débouté le syndicat de cette demande ; qu’en omettant de motiver ce chef de dispositif, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;  

2° Alors subsidiairement que, à supposer que les motifs précités de l’arrêt attaqué se rapportent à cette demande de garantie, la responsabilité du syndic vis à vis du syndicat des copropriétaires est appréciée selon les règles de l’article 1992 du code civil régissant le mandat ; que le syndic est en conséquence responsable vis à vis du syndicat de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion ; qu’en relevant, pour débouter le syndicat des copropriétaires de son action en garantie à l’encontre du syndic, que la faute professionnelle commise par la société IMMO DE FRANCE dans sa gestion n’était pas « détachable » de ses fonctions, la cour d’appel a violé l’article 1992 du code civil ;  

3° Alors également subsidiairement que le juge est tenu de respecter et de faire respecter le principe du contradictoire ; qu’en relevant d’office, pour débouter le syndicat de son action en garantie à l’encontre du syndic, le moyen selon lequel les fautes commises par la société IMMO DE FRANCE ne seraient pas « détachables » de ses fonctions, sans inviter les parties à en débattre, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile.  

TROISIEME MOYEN DE CASSATION  

Il est fait grief à l’arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d’avoir débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Monsieur X... et son assureur, la société GAN ASSURANCE, à le garantir de toute condamnation en principal ou garantie ;  

Aux motifs que « Sur les appels en garantie du syndicat des copropriétaires dirigés contre M. Jean-Philippe X..., son assureur, la SA GAN ASSURANCE IARD, et la SAS IMMO DE FRANCE : le syndicat des copropriétaires a financé les mesures d’urgence et les mesures réparatoires de l’étanchéité des jardinières et des terrasses ; qu’il a à ce titre, payé la somme de 19. 400 euros représentant le préjudice subi par la copropriété ; qu’il entend dès lors exercer son recours à l’encontre de M. Jean-Philippe X..., la SA GAN ASSURANCES IARD, et la SAS IMMO DE FRANCE, dont il estime qu’ils sont responsables des dommages ; qu’il sollicite également la condamnation de la SARL BFA FLEURS et de la MATMUT son assureur ; que compte tenu de sa participation à la production du dommage, le syndicat des copropriétaires ne sera admis à poursuivre la réparation du préjudice subi par la copropriété qu’à concurrence de 19. 400 x 0, 9 = 17. 460 euros ; que Monsieur Jean-Philippe X... considère qu’il n’a commis aucune faute et que M. Yves Y... ne lui a jamais parlé de ce problème ; qu’il ne peut selon lui se voit attribuer de responsabilité dans le sinistre ; que l’expert retient que M. Jean-Philippe X... a seulement stoppé l’arrosage automatique le 26 juillet 2002 lorsqu’il le lui a dit ; qu’il retient que les propriétaires successifs – M. Yves Y... et M. Jean-Philippe X...« ont montré de nombreuses réticences à vider les jardinières ce qui a retardé l’exécution des investigations » ; que le tribunal relève qu’il avait failli aux obligation du règlement de copropriété qui prévoit que « les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons … terrasses … devront les maintenir en parfait état d’entretien » et que leur utilisation « ne devra causer aucun trouble anormal aux autres copropriétaires » ; que M. Jean-Philippe X... a tardé à enlever les plantations litigieuses ; qu’ainsi le recours en garantie du syndicat des copropriétaires contre M. Jean-Philippe X... est justifié ; que sa responsabilité est engagée dans une faible proportion cependant » (arrêt attaqué, p. 12 et 13) ;  

Alors que le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de Monsieur X... et de son assureur, in solidum avec la société ICADE ADB (devenue IMMO DE FRANCE), à le garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens, ainsi qu’en garantie prononcées contre lui (conclusions du syndicat, p. 34, 4e tiret) ; que les motifs de la cour d’appel, s’ils justifient la condamnation de Monsieur X..., in solidum avec d’autres, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 17. 460 € en remboursement des sommes dépensées pour procéder aux mesures d’urgences puis réparation de l’étanchéité de la toiture terrasse, ne justifient nullement le refus de la cour d’appel de condamner Monsieur X... à garantir le syndicat de sa condamnation, in solidum avec la MATMUT, à réparer le préjudice financier subi par la ville de Courbevoie (83. 750 €) ; qu’en omettant d’indiquer les motifs qui l’amenaient à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Monsieur X... à le garantir de sa condamnation à réparer le préjudice subi par la ville de Courbevoie, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. 

Publication :

Décision attaquée : Cour d’appel de Versailles , du 20 janvier 2011

Titrages et résumés : COPROPRIETE - Syndic - Responsabilité - Responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires - Faute - Faute personnelle dans l’accomplissement de sa mission - Caractère détachable ou non détachable des fonctions - Portée

Le syndic de copropriété est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, que ces fautes soient ou non détachables de ses fonctions

MANDAT - Mandataire - Responsabilité - Syndic de copropriété - Faute personnelle dans l’accomplissement de sa mission - Caractère détachable ou non détachable des fonctions - Portée

Textes appliqués :

·        article 1992 du code civil

Par arrêt du 5 juillet 2011(1), la Cour de cassation a confirmé une décision de la cour d’appel de Paris qui a condamné un syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts pour défaut d’entretien d’une partie commune.

Dans cette espèce, le système de chauffage, partie commune mais uniquement d’utilité à un lot particulier, nécessitait des travaux de remise en service que le syndicat des copropriétaires a tardé à faire effectuer. Il avait en effet décidé de différer la réalisation de ces travaux dès lors que le copropriétaire de ce lot ne s’était pas acquitté du paiement des charges qui lui incombaient.

Rappelons qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il est de jurisprudence constante que le syndicat est responsable du défaut d’entretien des parties communes(2).

Il a également été jugé que le syndicat peut engager sa responsabilité délictuelle en vertu des articles 1382 et 1383 du Code civil s'il tarde à faire exécuter des travaux destinés à mettre fin à des troubles de jouissance subis par un copropriétaire(3).

(1) Cass. 3e civ. 5 juillet 2011, pourvoi n° 10-17.609 (inédit).

(2) Cass. 3e civ. 3 janvier 1980 ; CA Paris 28 janvier 1979, D. 1980, Inf. rap. cop. p. 156, n° 65.

(3) CA Paris 14 mars 1980, D. 1981, IR 104, n° 117.