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Marie Antoinette DENOIS

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2 février 2011 3 02 /02 /février /2011 10:36

Conditions pour que l'assemblée générale puisse annuler une décision de travaux

Nous le savons : la jurisprudence admet qu’une assemblée générale annule une précédente décision qu’elle aurait pu prendre aux conditions qu’elle n’ait pas été exécutée et n’ait fait naitre aucun droit acquis (cf. étude Mément’immo FNAIM 2007, rubrique Copropriété, p. 12 et s.).

La Cour de cassation(1), dans la présente espèce, a eu à se prononcer sur une résolution portant sur des travaux.

Une assemblée générale d’avril 2005 avait décidé la réalisation de travaux d’étanchéité des toitures-terrasses des bâtiments. Mais, en mars 2006, l’assemblée générale annulait lesdits travaux. Des copropriétaires dont l’appartement se situait sous la toiture terrasse et qui subissaient des infiltrations, ont assigné le syndicat en annulation de cette dernière résolution d’assemblée générale.

Les juges du fond ont relevé :

- que les travaux d’étanchéité des toitures, votés par la première décision d’assemblée générale, n’avaient pas été exécutés (les premiers appels de fonds relatifs à ces travaux ayant été, en outre, annulés) et que par conséquent, elle n’avait conféré aucun  droit particulier aux copropriétaires demandeurs ;

- que la nouvelle décision de l’assemblée générale d’annuler les travaux s’était fondée sur des circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical qui faisait état d’une absence d’infiltrations et avait été dictée par l’intérêt collectif.

La Cour de cassation a confirmé leur analyse et a rejeté le pourvoi des copropriétaires contestataires.

(1) Cass. 3e civ. 7 juillet 2010, n° 09-15373.

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1 février 2011 2 01 /02 /février /2011 08:45

Le président d’une assemblée générale ne peut être désigné syndic au cours de cette assemblée

Dans un arrêt récent(1), la Cour de cassation a estimé qu’à défaut de disposition contraire, les décisions de l’assemblée sont immédiatement exécutoires et qu’en conséquence le président de l’assemblée ne peut pas être nommé syndic au cours de cette assemblée.

Dans cette espèce, dans la mesure où la résolution ne précisait pas sa prise d’effet différée, la Cour de cassation a estimé que le mandat du syndic prenait effet dès sa nomination par l’assemblée et le président de séance devenait donc immédiatement syndic. De ce fait, il y a violation des dispositions d’ordre public de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet qui, dans son dernier alinéa, interdit au syndic de présider l’assemblée générale.

Cette décision nous donne l’occasion de rappeler qu’il est impératif de préciser dans le contrat de syndic ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (art. 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 14 du décret du 20 avril 2010).

Par ailleurs, en cas de changement de syndic, il convient de faire débuter le contrat du syndic entrant après la date de fin de contrat du syndic sortant. En effet, à défaut de résiliation anticipée de son mandat ou de révocation expresse par l’assemblée générale, les fonctions du syndic sortant ne cesseront qu’au terme prévu par son contrat et la nomination d’un nouveau syndic avant cette date n’a pas pour effet d’annuler le mandat du syndic non réélu.

(1) Cass. 3e civ. 9 juin 2010, pourvoi n° 08-19.696.

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12 janvier 2011 3 12 /01 /janvier /2011 09:15

Obligation du syndic en matière de transmission des archives et procédure judiciaire

Modifications apportées à la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures.

L’une d’entre elles porte sur l’obligation faite à l’ancien syndic de transmettre les fonds et archives au nouvel élu.

Ainsi, en cas de changement de syndic, lorsque l’ancien syndic ne transmet pas les fonds et archives dans les délais qui lui sont impartis par l’article 18-2, ce n’est plus le juge, statuant en référé, qui est compétent, mais le président du TGI, « statuant comme en matière de référé » qui pourra le condamner, outre à une astreinte, à des dommages et intérêts.

Cette modification procédurale présente l’avantage de conférer au nouveau syndic une décision sur le fond et non plus provisoire.

Notons par ailleurs que cette procédure qui relève désormais de la compétence du président du TGI « statuant comme en matière de référé » par ordonnance, est dispensée du ministère d’avocat.

Voilà de quoi permettre au syndic nouvellement désigné d’agir efficacement, sans engager de frais pour le syndicat des copropriétaires hormis les frais d’huissier.

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11 janvier 2011 2 11 /01 /janvier /2011 09:36

Le conseil syndical doit établir un compte-rendu de mission écrit

Rappelons que l’article 22 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, impose au conseil syndical, depuis le 1er septembre 2004, de rendre compte, chaque année, de l’exécution de sa mission.

Une réponse ministérielle avait précisé qu’il appartient au règlement de copropriété ou, à défaut, à l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 de la loi, de déterminer de quelle manière le conseil syndical doit rendre compte de l’exécution de sa mission(1).

Dans cette réponse, le secrétaire d’Etat au Logement avait estimé qu’un compte rendu oral pouvait suffire puisque le compte rendu écrit ne figure pas dans la liste des documents à joindre à la convocation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, mais que l’établissement d’un écrit est cependant conseillé pour en garder la trace.

Cependant, le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 a ajouté un 4e point à l’article 11 II du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Celui-ci dispose, à présent, qu’est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour « le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret… ».

Ainsi, depuis le 1er juin 2010, le compte rendu de mission du conseil syndical doit faire l’objet d’un écrit qui devra être joint à la convocation de l’assemblée générale.

Précisons que cette obligation est faite pour l’information des copropriétaires et non pour la validité de la décision.

(1) Rép. min. n° 46780 du 21 septembre 2004, JO AN 30 novembre 2004, p. 9511.

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3 janvier 2011 1 03 /01 /janvier /2011 09:20

Il est important de rappeler que le syndic n’est que le représentant légal du syndicat des copropriétaires et, qu’en matière de travaux, il ne peut agir que dans le cadre des autorisations données par l’assemblée générale.

Par ailleurs, seuls les travaux qui ont été votés en assemblée générale sont opposables aux copropriétaires. Si des travaux supplémentaires se révèlent  nécessaires en cours de chantier, il est donc indispensable de les faire approuver par le syndicat des copropriétaires.

C’est ce qu’à de nouveau rappeler la Cour de cassation dans une affaire où le syndicat avait voté des travaux de ravalement et conclut, pour ce faire, un marché à forfait avec une entreprise.

Des travaux imprévus se sont avérés nécessaires en cours de ravalement avec un surcoût d’environ 30 % du montant du marché initialement voté. Ces travaux ont alors été engagés par le syndic sans l’accord de l’assemblée.

La Haute juridiction a estimé que si le syndic qui a outrepassé ses droits et violé ainsi les dispositions de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, a commis une faute et doit, en conséquence, garantir le syndicat pour le règlement des sommes dues en vertu du marché passé irrégulièrement.

Cette solution n’est pas nouvelle et les syndics doivent donc rester très vigilants quant à l’application des résolutions votées par l’assemblée dont il est chargé en vertu de l’article 18 précité.

Cass. 3ème  Civ., 11 mai 2010, n°09-14340, jurisData n°2010-009330

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30 novembre 2010 2 30 /11 /novembre /2010 09:32

Rappelons qu’en vertu de l’article 25, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

Une réponse ministérielle avait indiqué que les membres titulaires autres que ceux dont les fonctions ont pris fin, conservent leur mandat sans qu’il soit besoin de les réélire (Rép. Min. 29 juin 1976 : JOAN p 4836, JCPN 1976, Prat. 6367).

Ainsi, seuls les postes vacants donnent lieu à la désignation des nouveaux membres. Il n’est pas besoin de recomposer totalement le conseil syndical.

C’est ce que vient de confirmer la Cour de cassation dans un arrêt du 6 octobre 2010(1).

Dans cette espèce, sept des huit membres du conseil syndical avaient démissionné. Une assemblée générale s’est alors réunie et a désigné six nouveaux membres en remplacement uniquement de ceux ayant démissionné, et à l'exclusion donc du non démissionnaire.

La cour d’appel a estimé que par la démission de plus d’un quart de ses membres, en l’espèce les sept huitièmes, le conseil syndical n’était plus valablement constitué et qu’il convenait de procéder à la réélection de l’ensemble de ses membres ainsi qu’il avait été procédé par l’assemblée générale.

La Cour de cassation casse la décision d’appel au motif, que la vacance de plus du quart des sièges du conseil syndical ne met pas fin au mandat des membres restants et qu’en conséquence, la cour d’appel a violé l’article 25 du décret du 17 mars 1967 et les articles 21 et 25 c de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

(1) Cass. civ. 1ère, 6 oct. 2010, n° 09-15.248

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9 novembre 2010 2 09 /11 /novembre /2010 09:38

De combien de membres un conseil syndical doit-il être constitué ?

Aucun texte n’impose un nombre minimum de membres devant composer le conseil syndical, et la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit rien sur les règles de fonctionnement du conseil syndical.

Aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, « à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 par l’assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical ».

A défaut de disposition particulière dans le règlement, il conviendrait lors de l’assemblée qui va élire les membres du conseil syndical, de fixer les règles de fonctionnement et d’organisation du conseil syndical et notamment les conditions des délibérations.

Si effectivement dans la pratique il est plus simple, surtout pour des questions de prise de décision, d’avoir au moins trois membres au conseil syndical, voire même toujours un nombre impair, juridiquement aucun texte de loi ou jurisprudence ne l'impose, à notre connaissance.

Un arrêt a d’ailleurs estimé que le conseil syndical est valablement constitué à partir du moment où deux de ses membres ont accepté leur mission, sans qu’il y ait lieu d’attendre l’accord des autres membres désignées (1).

(1) CA Paris 1ère ch. 13 janvier 1999, Juris-Data n° 020407.

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29 octobre 2010 5 29 /10 /octobre /2010 08:24

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 a introduit, nous le savons, un nouvel article 18-1A dans la loi du 10 juillet 1965.

Ce dernier dispose que : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

Rappelons que les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de 1965, donc non compris dans le budget prévisionnel, ont été définis par l’article 44 du décret du 17 mars 1967.

Il s’agit :

- des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation des bâtiments ;
- des études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
- et, d’une manière générale, des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Les travaux de maintenance, quant à eux, sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 : « Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les règlementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs
».

Ces travaux de maintenance entrent donc dans le cadre des travaux relevant de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans le budget prévisionnel.

Avec le nouvel article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, ils ne peuvent faire l’objet, comme toutes les autres dépenses qui relèvent du budget prévisionnel, d’honoraires spécifiques de prestations particulières. Ils font partie des honoraires de gestion courante visés au contrat de syndic et n’ont pas à faire l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale lors du vote des travaux ou des dépenses courantes par l’assemblée générale.

En revanche, tous les autres travaux qui ne sont pas de maintenance, tels que définis par les articles 44 et 45 susvisés, et qui relèvent des articles 24, 25, 26, 26-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale comme auparavant mais aujourd’hui, les honoraires y afférents également.

Il est, ici, intéressant de rappeler la teneur initiale de l’article 18-1 A de la loi de 1965 avant que la FNAIM n’intervienne auprès des pouvoirs publics et du législateur.

Le projet initial disposait que : « Seuls les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires doivent être prévus dans le contrat de mandat du syndic ou, à défaut, être votés par l’assemblée générale à la majorité prévue à l’article 24. »

Il faut relever que les travaux relevant de la majorité de l’article 24 étaient exclus du dispositif. Ce qui signifie que le législateur, à l’origine, considérait que tous les travaux relevant de cette majorité ne pouvaient faire l’objet d’honoraires spécifiques mais entraient dans la gestion courante et donc dans le forfait d’honoraires des syndics.

Il faut rappeler que la plupart des travaux de ravalement des immeubles, par exemple, sont qualifiés de travaux d’entretien par la jurisprudence. Il convient également de souligner que seul l’entretien courant fait partie des travaux de maintenance, au vu des textes actuels. Un ravalement ne répond pas à cette définition dans la mesure où il ne peut être considéré comme courant.

La FNAIM a donc immédiatement réagi pour obtenir une modification de ce texte sur ce point.

Ainsi, à ce jour et d’une façon générale, il nous a paru (sans jeu de mots !) nécessaire de rappeler que tous les travaux d’entretien qui relèvent de la majorité de l’article 24, dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux d’entretien courant, entrent dans le champ d’application de l’article 18-1 A ci-dessus et peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques, dès lors qu’ils sont votés, en plus des travaux, par l’assemblée générale.

Il nous a semblé indispensable de rappeler ces principes car certaines mauvaises interprétations - dangereuses pour les syndics - semblent être faites de ce texte.

Par ailleurs, la mise en œuvre de l’article 18-1A de la loi de 1965 implique le vote de deux résolutions lors de la même assemblée générale, l’une portant sur les travaux, l’autre sur les honoraires du syndic afférents à ces travaux. A cette fin, en plus des projets de résolutions types relatifs aux travaux, est dorénavant disponible sur ce site un projet de résolution (n° 40) sur les honoraires de syndic (rubrique Juridique/Les imprimés/Copropriété/Copropriété-les résolutions).

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12 octobre 2010 2 12 /10 /octobre /2010 08:26

Le syndic ne peut cacher à un copropriétaire certaines mentions de la feuille de présence

En vertu de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, le syndic délivre des copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.

Or, l’article 14 du décret dispose que la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.

En conséquence, le syndic est bien tenu, de délivrer copie de la feuille de présence à chaque fois qu’un copropriétaire en fait la demande. 

Un arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence(1) a estimé qu’un syndic ne saurait se faire juge de la légitimité de la demande de communication d’un copropriétaire d’une copie de la feuille de présence d’une assemblée générale pour raturer les adresses de ceux qui refusent de voir leur adresse divulguée alors qu’ils ont nécessairement adhéré au règlement de copropriété en devenant copropriétaire.
 
La cour d’appel a en conséquence condamné le syndic à remettre au copropriétaire une copie non raturée quant aux adresses, sous astreinte journalière de 15 euros.

L’arrêt précise toutefois que le syndic ne peut cependant être tenu de mettre les adresses à jour depuis l’établissement de la feuille de présence.

(1) CA Aix-en-Provence, Ch. 4 A, 19 mars 2010 (R.G. n° 2010/107)

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1 juin 2010 2 01 /06 /juin /2010 08:22

Condamnation d'un copropriétaire pour avoir empêché la réalisation de travaux urgents

Un rapport d’expertise révélait le caractère urgent de travaux d’étaiement du sous-sol qui menaçait de s’effondrer. Pour y procéder, il fallait que l’une des copropriétaires, exploitante d’un fonds de commerce de débit de boissons, laisse l’entreprise accéder à son lot. Après avoir donné son accord, celle-ci lui a finalement interdit l’accès aux lieux.

Le syndicat des copropriétaires a donc assigné cette copropriétaire devant le juge des référés.

La Cour de cassation a approuvé les juges du fond qui ont relevé que cette copropriétaire était depuis de nombreux mois informée de la nature des travaux urgents à réaliser, que les interventions de l’entreprise chargée des travaux n’étaient jamais inopinées et que cette copropriétaire n’avait pas retiré la lettre recommandée que le syndic lui avait adressée.

En outre, le rapport d’expertise versé aux débats relevait qu’il existait un risque imminent d’effondrement d’un plancher et que la copropriétaire avait refusé à deux reprises l’intervention de l’entreprise.

Il a donc été jugé que cette copropriétaire avait eu un comportement fautif et devait, en plus de laisser libre accès à ses locaux en vue de la réalisation des travaux d’étaiement sous peine d’astreinte, également payer le montant de la facture de l’entreprise chargée de la réalisation des travaux, pour ses déplacements infructueux.

Il est de jurisprudence constante, qu’en cas de refus d’un copropriétaire de laisser l’accès à son lot pour la réalisation, par le syndicat des copropriétaires, de travaux d’amélioration, obligatoires ou urgents, le syndic doit requérir l’autorisation du juge des référés  pour accéder aux parties privatives. Mais c’est la première fois, semble-t-il, que la Haute Juridiction se prononce à ce sujet.

(1) Cass. 3e civ. 21 janvier 2010, n° 08-15884.

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