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Marie Antoinette DENOIS

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18 février 2021 4 18 /02 /février /2021 12:28

Lorsque ..

L'article 17-2 a été modifié pour préciser que si un syndic non professionnel perd sa qualité de copropriétaire, son mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement, et que durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question d'un nouveau syndic

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15 février 2021 1 15 /02 /février /2021 17:25

Tout copropriétaire a le droit, en principe, de se porter candidat au poste de conseiller syndical.

À compter du 1er juin 2020, les ascendants (parents, grands-parents) et descendants (enfants, petits-enfants...) de copropriétaires pourront être élus au conseil syndical (art. 21 de la loi de 1965, modifié par l’ordonnance du 30.10.2019). Un assouplissement utile, notamment, aux copropriétaires âgés dont les lots sont souvent gérés par leurs enfants.

 

Dans un couple marié ou pacsé, si un époux ou un partenaire de pacs est copropriétaire et pas l’autre, son conjoint ou son partenaire peut faire partie du conseil. Selon une jurisprudence, cela implique que le copropriétaire lui-même ne se porte pas candidat et qu’il ait donné son mandat exprès à son conjoint pour se porter candidat (CA Rouen, 30.3.2005, n° 03/01083). Si chaque époux est propriétaire d’un lot distinct, chacun peut être candidat au conseil. En revanche, si les deux conjoints sont copropriétaires d’un même lot, un seul d’entre eux, en principe, a le droit d’être candidat (Rép. min., n° 34796, )OAN du 9.11.2004 et n° 24604, JOAN du 27.1.2009).

 

Lorsqu’un lot est détenu en indivision, l’un des indivisaires peut être élu au conseil syndical. Ce peut être le cas, par exemple, pour un lot appartenant à des frères et sœurs qui en ont hérité de leurs parents, ou pour un bien acquis en commun par des concubins.

 

Pour un lot dont la propriété est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, l’un ou l’autre peut être désigné conseiller syndical.

Lorsque le copropriétaire est une personne mineure, ou un majeur bénéficiant d’une mesure de protection (tutelle, curatelle...), son représentant légal peut être élu au conseil. Il en va de même pour une personne morale copropriétaire, une société par exemple : c’est alors son représentant légal (ou un fondé de pouvoir) qui siégera en son nom.

Par ailleurs, certaines catégories de personnes sont assimilées à des copropriétaires et sont donc susceptibles d’être élues. Il s’agit des bénéficiaires d’un contrat de location-accession (location comportant la possibilité d’acheter le logement) et des associés d’une société immobilière d’attribution (la société est copropriétaire et les associés ont la jouissance d’un logement).

 

En revanche, la loi interdit formellement au syndic, à ses proches et à ses préposés de faire partie du conseil syndical.

 

La loi n’exige pas des conseillers syndicaux qu’ils justifient d’aptitudes particulières.

Il est conseillé que le conseil syndical regroupe des copropriétaires occupants et des bailleurs, des propriétaires de logements, de locaux commerciaux et professionnels, afin de refléter la diversité des intérêts en présence dans la copropriété. Surtout, pour accomplir au mieux leur mission, les conseillers syndicaux doivent être motivés et très disponibles.

Tous les membres d’un conseil syndical de copropriété se présentent bénévolement.

De ce fait, ils ne recevront aucune rémunération pour leurs fonctions exercées au sein de ce même conseil.

Toutefois, ils pourront se faire rembourser les frais liés à leur fonction sur présentation des justificatifs et sur accord de la copropriété

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26 avril 2020 7 26 /04 /avril /2020 17:07

Pour faire « bref » l’ancien  texte ne précisait rien sur les mandats de syndics qui arriveraient à échéance le lendemain du 24 juin 2020, alors que les A.G.ne pourront probablement pas se tenir à cette date sachant que les convocations doivent être envoyées vingt et un jours avant sa tenue et qu’il est demandé que les contrôles de comptes soient effectués par les conseils syndicaux.

Pour répondre à ces difficultés une ordonnance rectificative n° 2020-460 du 22 avril 2020 a modifié l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 pour spécifier que le prolongement des mandats de syndics n'est plus de six mais de huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence.

 

I. Un prolongement des mandats de syndic concernés par le dispositif

Pour faire « bref » l’ancien  texte ne précisait rien sur les mandats de syndics qui arriveraient à échéance le lendemain du 24 juin 2020, alors que les A.G.ne pourront probablement pas se tenir à cette date sachant que les convocations doivent être envoyées vingt et un jours avant sa tenue et qu’il est demandé que les contrôles de comptes soient effectués par les conseils syndicaux.

Pour répondre à ces difficultés une ordonnance rectificative n° 2020-460 du 22 avril 2020 a modifié l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 pour spécifier que le prolongement des mandats de syndics n'est plus de six mais de huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence.

Les contrats qui sont arrivés ou arriveront à échéance entre le 12 mars et le 24 mai 2020 bénéficient d’une prolongation de leur mandat jusqu’à la date maximum du 24 janvier 2021 leur permettant de convoquer d’ici là une assemblée générale dans les temps.

Par ailleurs, cette ordonnance précise que ce dispositif concerne également les mandats qui arriveraient à échéance dans les deux mois (et non plus un mois) à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence. Autrement dit, est concerné par cette mesure l’ensemble des contrats de syndic dont l'échéance entre le 12 mars et le 24 juillet.

Ces nouvelles mesures permettront de mieux organiser la préparation et la tenue des prochaines assemblées générales.  Espérons que ces modifications n’encouragent pas des syndics peu « scrupuleux » à faire trainer les échéances s’ils y ont un avantage ! Le conseil syndical serait là (dans ce cas) pour relancer le syndic

Sachant que nous allons « tomber » dans la période des congés, je vous conseille que le conseil syndical avec le syndic définissent une date prévisionnelle de tenue d’assemblée générale dans le courant du mois de septembre ou mi-octobre

. La rémunération du syndic précisée

L’ordonnance n°2020-460 a introduit dans l’article 22 un nouveau point qui précise que:

« La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l'alinéa précédent. » 

Autrement dit, le syndic qui a bénéficié d’un prolongement de son mandat sera en mesure de facturer une rémunération complémentaire conformément à ses honoraires de forfait de base au prorata de la durée de l’extension de son contrat.

Un mandat prolongé du conseil syndical

La nouvelle ordonnance 2020-304 donne des précisions  quant aux mandats des conseillers syndicaux qui arrivaient à échéance en cette période.

Car au même titre que le contrat de syndic, certaines copropriétés définissent une durée du mandat du conseil syndical qui risque de se retrouver dépassée en cette période.

Le ministère de la justice a donc voulu confirmer également la prolongation du mandat du conseil syndical en introduisant un nouvel article 22-1 dans l’ordonnance 2020-304 qui indique:

« Par dérogation aux dispositions de l'article 21 et du c de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l'assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l'état d'urgence sanitaire mentionné à l'article 1er, est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. »

Autrement dit, les mandats de conseillers syndicaux qui sont arrivés à échéance entre le 12 mars et le 24 juillet 2020 bénéficient également d’un prolongement de leurs mandats jusqu’à la prochaine assemblée générale.

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