Le conseil syndical doit établir un compte-rendu de mission écrit

Rappelons que l’article 22 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, impose au conseil syndical, depuis le 1er septembre 2004, de rendre compte, chaque année, de l’exécution de sa mission.

Une réponse ministérielle avait précisé qu’il appartient au règlement de copropriété ou, à défaut, à l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 de la loi, de déterminer de quelle manière le conseil syndical doit rendre compte de l’exécution de sa mission(1).

Dans cette réponse, le secrétaire d’Etat au Logement avait estimé qu’un compte rendu oral pouvait suffire puisque le compte rendu écrit ne figure pas dans la liste des documents à joindre à la convocation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, mais que l’établissement d’un écrit est cependant conseillé pour en garder la trace.

Cependant, le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 a ajouté un 4e point à l’article 11 II du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Celui-ci dispose, à présent, qu’est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour « le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret… ».

Ainsi, depuis le 1er juin 2010, le compte rendu de mission du conseil syndical doit faire l’objet d’un écrit qui devra être joint à la convocation de l’assemblée générale.

Précisons que cette obligation est faite pour l’information des copropriétaires et non pour la validité de la décision.

(1) Rép. min. n° 46780 du 21 septembre 2004, JO AN 30 novembre 2004, p. 9511.

Rappelons qu’en vertu de l’article 25, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

Une réponse ministérielle avait indiqué que les membres titulaires autres que ceux dont les fonctions ont pris fin, conservent leur mandat sans qu’il soit besoin de les réélire (Rép. Min. 29 juin 1976 : JOAN p 4836, JCPN 1976, Prat. 6367).

Ainsi, seuls les postes vacants donnent lieu à la désignation des nouveaux membres. Il n’est pas besoin de recomposer totalement le conseil syndical.

C’est ce que vient de confirmer la Cour de cassation dans un arrêt du 6 octobre 2010(1).

Dans cette espèce, sept des huit membres du conseil syndical avaient démissionné. Une assemblée générale s’est alors réunie et a désigné six nouveaux membres en remplacement uniquement de ceux ayant démissionné, et à l'exclusion donc du non démissionnaire.

La cour d’appel a estimé que par la démission de plus d’un quart de ses membres, en l’espèce les sept huitièmes, le conseil syndical n’était plus valablement constitué et qu’il convenait de procéder à la réélection de l’ensemble de ses membres ainsi qu’il avait été procédé par l’assemblée générale.

La Cour de cassation casse la décision d’appel au motif, que la vacance de plus du quart des sièges du conseil syndical ne met pas fin au mandat des membres restants et qu’en conséquence, la cour d’appel a violé l’article 25 du décret du 17 mars 1967 et les articles 21 et 25 c de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

(1) Cass. civ. 1ère, 6 oct. 2010, n° 09-15.248

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 a introduit, nous le savons, un nouvel article 18-1A dans la loi du 10 juillet 1965.

Ce dernier dispose que : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

Rappelons que les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de 1965, donc non compris dans le budget prévisionnel, ont été définis par l’article 44 du décret du 17 mars 1967.

Il s’agit :

- des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation des bâtiments ;
- des études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
- et, d’une manière générale, des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Les travaux de maintenance, quant à eux, sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 : « Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les règlementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs ».

Ces travaux de maintenance entrent donc dans le cadre des travaux relevant de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans le budget prévisionnel.

Avec le nouvel article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, ils ne peuvent faire l’objet, comme toutes les autres dépenses qui relèvent du budget prévisionnel, d’honoraires spécifiques de prestations particulières. Ils font partie des honoraires de gestion courante visés au contrat de syndic et n’ont pas à faire l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale lors du vote des travaux ou des dépenses courantes par l’assemblée générale.

En revanche, tous les autres travaux qui ne sont pas de maintenance, tels que définis par les articles 44 et 45 susvisés, et qui relèvent des articles 24, 25, 26, 26-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale comme auparavant mais aujourd’hui, les honoraires y afférents également.

Il est, ici, intéressant de rappeler la teneur initiale de l’article 18-1 A de la loi de 1965 avant que la FNAIM n’intervienne auprès des pouvoirs publics et du législateur.

Le projet initial disposait que : « Seuls les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires doivent être prévus dans le contrat de mandat du syndic ou, à défaut, être votés par l’assemblée générale à la majorité prévue à l’article 24. »

Il faut relever que les travaux relevant de la majorité de l’article 24 étaient exclus du dispositif. Ce qui signifie que le législateur, à l’origine, considérait que tous les travaux relevant de cette majorité ne pouvaient faire l’objet d’honoraires spécifiques mais entraient dans la gestion courante et donc dans le forfait d’honoraires des syndics.

Il faut rappeler que la plupart des travaux de ravalement des immeubles, par exemple, sont qualifiés de travaux d’entretien par la jurisprudence. Il convient également de souligner que seul l’entretien courant fait partie des travaux de maintenance, au vu des textes actuels. Un ravalement ne répond pas à cette définition dans la mesure où il ne peut être considéré comme courant.

La FNAIM a donc immédiatement réagi pour obtenir une modification de ce texte sur ce point.

Ainsi, à ce jour et d’une façon générale, il nous a paru (sans jeu de mots !) nécessaire de rappeler que tous les travaux d’entretien qui relèvent de la majorité de l’article 24, dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux d’entretien courant, entrent dans le champ d’application de l’article 18-1 A ci-dessus et peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques, dès lors qu’ils sont votés, en plus des travaux, par l’assemblée générale.

Il nous a semblé indispensable de rappeler ces principes car certaines mauvaises interprétations - dangereuses pour les syndics - semblent être faites de ce texte.

Par ailleurs, la mise en œuvre de l’article 18-1A de la loi de 1965 implique le vote de deux résolutions lors de la même assemblée générale, l’une portant sur les travaux, l’autre sur les honoraires du syndic afférents à ces travaux. A cette fin, en plus des projets de résolutions types relatifs aux travaux, est dorénavant disponible sur ce site un projet de résolution (n° 40) sur les honoraires de syndic (rubrique Juridique/Les imprimés/Copropriété/Copropriété-les résolutions).

Condamnation d'un copropriétaire pour avoir empêché la réalisation de travaux urgents

Un rapport d’expertise révélait le caractère urgent de travaux d’étaiement du sous-sol qui menaçait de s’effondrer. Pour y procéder, il fallait que l’une des copropriétaires, exploitante d’un fonds de commerce de débit de boissons, laisse l’entreprise accéder à son lot. Après avoir donné son accord, celle-ci lui a finalement interdit l’accès aux lieux.

Le syndicat des copropriétaires a donc assigné cette copropriétaire devant le juge des référés.

La Cour de cassation a approuvé les juges du fond qui ont relevé que cette copropriétaire était depuis de nombreux mois informée de la nature des travaux urgents à réaliser, que les interventions de l’entreprise chargée des travaux n’étaient jamais inopinées et que cette copropriétaire n’avait pas retiré la lettre recommandée que le syndic lui avait adressée.

En outre, le rapport d’expertise versé aux débats relevait qu’il existait un risque imminent d’effondrement d’un plancher et que la copropriétaire avait refusé à deux reprises l’intervention de l’entreprise.

Il a donc été jugé que cette copropriétaire avait eu un comportement fautif et devait, en plus de laisser libre accès à ses locaux en vue de la réalisation des travaux d’étaiement sous peine d’astreinte, également payer le montant de la facture de l’entreprise chargée de la réalisation des travaux, pour ses déplacements infructueux.

Il est de jurisprudence constante, qu’en cas de refus d’un copropriétaire de laisser l’accès à son lot pour la réalisation, par le syndicat des copropriétaires, de travaux d’amélioration, obligatoires ou urgents, le syndic doit requérir l’autorisation du juge des référés  pour accéder aux parties privatives. Mais c’est la première fois, semble-t-il, que la Haute Juridiction se prononce à ce sujet.

(1) Cass. 3e civ. 21 janvier 2010, n° 08-15884.