Overblog
Suivre ce blog Administration + Créer mon blog

  • : A votre écoute pour une aide aux coproprietaires, aux syndics bénévoles et aux conseils syndicaux
  • : Vous ne savez pas ou chercher une information entre tout ce qui se dit. Vous cherchez un conseil, une solution, exposer votre problème ... J'essayerai de répondre à votre demande d'informations, d'éclaircir le problème Je ne suis pas avocat, je mets seulement mon expérience à votre disposition C'est gratuit
  • Contact

Auteur du Blog

Marie Antoinette DENOIS

Tel : 06 43 15 91 58

Mail : sos.syndic@orange.fr

 

 

Archives

26 avril 2020 7 26 /04 /avril /2020 17:07

Pour faire « bref » l’ancien  texte ne précisait rien sur les mandats de syndics qui arriveraient à échéance le lendemain du 24 juin 2020, alors que les A.G.ne pourront probablement pas se tenir à cette date sachant que les convocations doivent être envoyées vingt et un jours avant sa tenue et qu’il est demandé que les contrôles de comptes soient effectués par les conseils syndicaux.

Pour répondre à ces difficultés une ordonnance rectificative n° 2020-460 du 22 avril 2020 a modifié l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 pour spécifier que le prolongement des mandats de syndics n'est plus de six mais de huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence.

 

I. Un prolongement des mandats de syndic concernés par le dispositif

Pour faire « bref » l’ancien  texte ne précisait rien sur les mandats de syndics qui arriveraient à échéance le lendemain du 24 juin 2020, alors que les A.G.ne pourront probablement pas se tenir à cette date sachant que les convocations doivent être envoyées vingt et un jours avant sa tenue et qu’il est demandé que les contrôles de comptes soient effectués par les conseils syndicaux.

Pour répondre à ces difficultés une ordonnance rectificative n° 2020-460 du 22 avril 2020 a modifié l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 pour spécifier que le prolongement des mandats de syndics n'est plus de six mais de huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence.

Les contrats qui sont arrivés ou arriveront à échéance entre le 12 mars et le 24 mai 2020 bénéficient d’une prolongation de leur mandat jusqu’à la date maximum du 24 janvier 2021 leur permettant de convoquer d’ici là une assemblée générale dans les temps.

Par ailleurs, cette ordonnance précise que ce dispositif concerne également les mandats qui arriveraient à échéance dans les deux mois (et non plus un mois) à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence. Autrement dit, est concerné par cette mesure l’ensemble des contrats de syndic dont l'échéance entre le 12 mars et le 24 juillet.

Ces nouvelles mesures permettront de mieux organiser la préparation et la tenue des prochaines assemblées générales.  Espérons que ces modifications n’encouragent pas des syndics peu « scrupuleux » à faire trainer les échéances s’ils y ont un avantage ! Le conseil syndical serait là (dans ce cas) pour relancer le syndic

Sachant que nous allons « tomber » dans la période des congés, je vous conseille que le conseil syndical avec le syndic définissent une date prévisionnelle de tenue d’assemblée générale dans le courant du mois de septembre ou mi-octobre

. La rémunération du syndic précisée

L’ordonnance n°2020-460 a introduit dans l’article 22 un nouveau point qui précise que:

« La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l'alinéa précédent. » 

Autrement dit, le syndic qui a bénéficié d’un prolongement de son mandat sera en mesure de facturer une rémunération complémentaire conformément à ses honoraires de forfait de base au prorata de la durée de l’extension de son contrat.

Un mandat prolongé du conseil syndical

La nouvelle ordonnance 2020-304 donne des précisions  quant aux mandats des conseillers syndicaux qui arrivaient à échéance en cette période.

Car au même titre que le contrat de syndic, certaines copropriétés définissent une durée du mandat du conseil syndical qui risque de se retrouver dépassée en cette période.

Le ministère de la justice a donc voulu confirmer également la prolongation du mandat du conseil syndical en introduisant un nouvel article 22-1 dans l’ordonnance 2020-304 qui indique:

« Par dérogation aux dispositions de l'article 21 et du c de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l'assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l'état d'urgence sanitaire mentionné à l'article 1er, est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. »

Autrement dit, les mandats de conseillers syndicaux qui sont arrivés à échéance entre le 12 mars et le 24 juillet 2020 bénéficient également d’un prolongement de leurs mandats jusqu’à la prochaine assemblée générale.

Partager cet article

Repost0
26 avril 2020 7 26 /04 /avril /2020 12:42
A.G. 2020 nouvelles dispositions

Un copropriétaire peut recueillir plus de trois délégations pour voter pour un autre copropriétaire si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10% des voix (contre 5% auparavant).

Lorsqu’un copropriétaire ne peut pas se rendre à l’assemblée générale de son immeuble, il peut demander à la personne de son choix de le représenter. Le mandataire, c’est-à-dire celui qui reçoit le pouvoir n’est pas forcément un autre copropriétaire mais, en aucun cas, il ne peut s’agir du syndic.

Jusqu’à présent, le représentant à l’assemblée générale ne pouvait recevoir que 3 mandats sauf si le total des voix dont il disposait, à savoir les siennes et celles de ses représentants, ne dépassait pas 5 % des voix. Pour permettre au mandataire (copropriétaire ou non) de recevoir plus de délégation de « petits porteurs », la loi portant ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) vient d’augmenter ce seuil à 10 % des voix.

Et : par ailleurs, chacun des époux peut légalement détenir des pouvoirs d’autres copropriétaires. L’article 22 de la loi prévoit que chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote. Avec cette nouvelle donne, le législateur confirme la position adoptée par la jurisprudence depuis quelques années.

 

Rappel  : Les mandats « remis en blanc » au syndic doivent être remis au Président du Conseil syndical ou en cas d’absence au Président de séance. Les mandats ne peuvent être remis par le syndic au copropriétaire de son choix.

Concernant les convocations ou les tenues des A.G. ; nouvelles dispositions :

Le copropriétaire peut désormais se faire assister par son locataire et même l’autoriser à venir seul consulter en ses lieux et place les justificatifs de charges.

Obligation d’afficher dans la copropriété la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité offerte aux copropriétaires de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour.

Le syndic doit rappeler les dispositions de l’article 10 du décret sur les appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Partager cet article

Repost0
16 janvier 2019 3 16 /01 /janvier /2019 04:19

 

Très bonne nouvelle pour tous les syndics !

*-*-*

Cette partie d'article a été extraite d'un article publié par Maitre Charles Bohbot du cabinet BJA

La loi ELAN instaure une super procédure de recouvrement de charges de copropriété avec une sanction particulièrement redoutable pour les copropriétaires qui ne paient pas leurs charges.

En résumé : à défaut de règlement des charges dues dans un délai de 30 jours après réception d’une mise en demeure , le copropriétaire risque d’être condamné de manière systématique à devoir régler en plus de son arriéré, toutes les provisions sur charges à venir (au titre du budget prévisionnel, des travaux hors budget prévisionnel et de la cotisation au fonds travaux).

En conséquence, le copropriétaire récalcitrant se trouverait obligé de régler à la fois son arriéré mais aussi à régler en avance toutes ses charges futures (qui étaient normalement exigibles pour les périodes à venir).

Le nouvel article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 après modification de la loi ELAN prévoit que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. (…)    Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»
 

Je peux répondre à certaines de vos questions sinon  Le Cabinet BJA se tient à votre entière disposition.: ,contact@bjavocat.com

 

contacFFFt@bjavocat.com

+33 1 84 25 34 30

Partager cet article

Repost0
13 janvier 2019 7 13 /01 /janvier /2019 21:39

Dans ces conditions, pour des charges impayées dues avant l'application des dispositions de la loi ELAN, l'action en recouvrement doit être introduite dans les cinq ans de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit jusqu'au 25 novembre 2023. Passé ce délai, l'action sera prescrite. Toutefois, le recouvrement de charges pourra porter sur des charges impayées remontant à dix années maximum, soit depuis le 25 novembre 2008.

Ainsi :

  • une action introduite en 2019 pourra porter sur des charges impayées dues de 2009 à 2019 ;
  • une action introduite en 2020 pourra porter sur des charges impayées dues de 2010 à 2020 ;
  • une action introduite en 2021 pourra porter sur des charges impayées dues de 2011 à 2021 ;
  • une action introduite en 2022 pourra porter sur des charges impayées dues de 2012 à 2022 ;
  • une action introduite jusqu'au 25 novembre 2023 pourra porter sur des charges impayées dues depuis le 25 novembre 2013.

En revanche, à compter du 26 novembre 2023, les charges impayées dues antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi ELAN ne pourront plus être récupérées auprès du copropriétaire débiteur.​ ​

La sommation de payer interrompt la prescription ; ça laisse encore le temps de se retourner ....... mais il faut rester vigilant sur les impayés

​​

Partager cet article

Repost0