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Marie Antoinette DENOIS

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Mail : sos.syndic@orange.fr

 

 

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16 février 2021 2 16 /02 /février /2021 19:24

Les mesures exceptionnelles dans le cadre de la crise sanitaire liée à la COVID-19 qui s’appliquent jusqu’au 1er avril 2021.

  • Durant cette période, le syndic disposant d’un outil adapté, pourra organiser des assemblées générales en visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification des copropriétaires et vote par correspondance. Il devra lors l’indiquer dans la convocation.

Par dérogation à l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic pourra ici décider seul des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques seront utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation.

  • Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique ne sera pas possible, le syndic pourra prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance au moyen du formulaire défini par l’arrêté du 2 juillet 2020. Il devra alors indiquer dans la convocation que le vote n’aura lieu que par correspondance.
  • Dans l’hypothèse où l’assemblée générale serait déjà convoquée et que le syndic déciderait de mettre en œuvre l’un de ces moyens, il devra en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la date de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de réception de cette information.

Pour les assemblées générales déjà convoquées pour une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic pourra, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance. Dans ce cas, le courrier d'information fixera un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance sera joint au courrier d'information. Les décisions du syndicat de copropriétaires seront prises avant le 31 janvier 2021.

  • Chaque copropriétaire ne pourra détenir plus de 3 pouvoirs sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15% du total des voix du syndicat.

Lorsque le syndic décidera de mettre en œuvre l’un de ces procédés ne nécessitant pas la présence physique des copropriétaires :

  • L’assemblée sera convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé ni même indiqué dans la convocation. Mais si le seul vote par correspondance n’est pas choisi, il faudra mentionner l’heure du début de la réunion.
  • Le président de séance certifiera exacte la feuille de présence et signera, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale.
  • Lorsque les décisions seront prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assurera les missions qui incombent au président de séance.
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16 février 2021 2 16 /02 /février /2021 19:09

Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne

Dernière mise à jour des données de ce texte : 10 octobre 2020

Version en vigueur au 16 février 2021

Le Premier ministre,

Sur le rapport de la garde des sceaux, ministre de la justice,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment ses articles 8-2, 18 et 21 ;

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, notamment son article 3 ;

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié pris pour application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment son article 32 ;

Vu la consultation du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières en date du 9 mai 2019,

Décrète :

Article 1

Modifié par Décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020 - art. 3

La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible à l'ensemble des copropriétaires, est la suivante :

1° Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

2° La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

4° Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité ;

5° Les contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;

6° L'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;

7° Les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;

8° Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;

9° Le contrat de syndic en cours.

Article 2

La liste minimale des documents relatifs au lot d'un copropriétaire, mis à sa seule disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé, est la suivante :
1° Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;

2° Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;

3° Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;

4° Les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Article 3

La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible aux seuls membres du conseil syndical, pour l'exercice de leurs missions d'assistance et de contrôle définies à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, est la suivante :

1° Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu ;

2° Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;

3° Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré ;

4° La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l'article 32 du décret du 17 mars 1967 susvisé ;

5° La carte professionnelle du syndic, son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée.

Article 4

I. - Le 4° de l'article 2 s'applique aux avis d'appel de fonds transmis par le syndic à compter du 1er juillet 2020.

II. - Les dispositions du présent décret entrent en vigueur le 1er juillet 2020.

Article 5

La garde des sceaux, ministre de la justice, est chargée de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait le 23 mai 2019.

Edouard Philippe

Par le Premier ministre :

 

La garde des sceaux, ministre de la justice,

Nicole Belloubet

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26 avril 2020 7 26 /04 /avril /2020 17:07

Pour faire « bref » l’ancien  texte ne précisait rien sur les mandats de syndics qui arriveraient à échéance le lendemain du 24 juin 2020, alors que les A.G.ne pourront probablement pas se tenir à cette date sachant que les convocations doivent être envoyées vingt et un jours avant sa tenue et qu’il est demandé que les contrôles de comptes soient effectués par les conseils syndicaux.

Pour répondre à ces difficultés une ordonnance rectificative n° 2020-460 du 22 avril 2020 a modifié l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 pour spécifier que le prolongement des mandats de syndics n'est plus de six mais de huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence.

 

I. Un prolongement des mandats de syndic concernés par le dispositif

Pour faire « bref » l’ancien  texte ne précisait rien sur les mandats de syndics qui arriveraient à échéance le lendemain du 24 juin 2020, alors que les A.G.ne pourront probablement pas se tenir à cette date sachant que les convocations doivent être envoyées vingt et un jours avant sa tenue et qu’il est demandé que les contrôles de comptes soient effectués par les conseils syndicaux.

Pour répondre à ces difficultés une ordonnance rectificative n° 2020-460 du 22 avril 2020 a modifié l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 pour spécifier que le prolongement des mandats de syndics n'est plus de six mais de huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence.

Les contrats qui sont arrivés ou arriveront à échéance entre le 12 mars et le 24 mai 2020 bénéficient d’une prolongation de leur mandat jusqu’à la date maximum du 24 janvier 2021 leur permettant de convoquer d’ici là une assemblée générale dans les temps.

Par ailleurs, cette ordonnance précise que ce dispositif concerne également les mandats qui arriveraient à échéance dans les deux mois (et non plus un mois) à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence. Autrement dit, est concerné par cette mesure l’ensemble des contrats de syndic dont l'échéance entre le 12 mars et le 24 juillet.

Ces nouvelles mesures permettront de mieux organiser la préparation et la tenue des prochaines assemblées générales.  Espérons que ces modifications n’encouragent pas des syndics peu « scrupuleux » à faire trainer les échéances s’ils y ont un avantage ! Le conseil syndical serait là (dans ce cas) pour relancer le syndic

Sachant que nous allons « tomber » dans la période des congés, je vous conseille que le conseil syndical avec le syndic définissent une date prévisionnelle de tenue d’assemblée générale dans le courant du mois de septembre ou mi-octobre

. La rémunération du syndic précisée

L’ordonnance n°2020-460 a introduit dans l’article 22 un nouveau point qui précise que:

« La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l'alinéa précédent. » 

Autrement dit, le syndic qui a bénéficié d’un prolongement de son mandat sera en mesure de facturer une rémunération complémentaire conformément à ses honoraires de forfait de base au prorata de la durée de l’extension de son contrat.

Un mandat prolongé du conseil syndical

La nouvelle ordonnance 2020-304 donne des précisions  quant aux mandats des conseillers syndicaux qui arrivaient à échéance en cette période.

Car au même titre que le contrat de syndic, certaines copropriétés définissent une durée du mandat du conseil syndical qui risque de se retrouver dépassée en cette période.

Le ministère de la justice a donc voulu confirmer également la prolongation du mandat du conseil syndical en introduisant un nouvel article 22-1 dans l’ordonnance 2020-304 qui indique:

« Par dérogation aux dispositions de l'article 21 et du c de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l'assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l'état d'urgence sanitaire mentionné à l'article 1er, est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. »

Autrement dit, les mandats de conseillers syndicaux qui sont arrivés à échéance entre le 12 mars et le 24 juillet 2020 bénéficient également d’un prolongement de leurs mandats jusqu’à la prochaine assemblée générale.

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26 avril 2020 7 26 /04 /avril /2020 12:42
A.G. 2020 nouvelles dispositions

Un copropriétaire peut recueillir plus de trois délégations pour voter pour un autre copropriétaire si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10% des voix (contre 5% auparavant).

Lorsqu’un copropriétaire ne peut pas se rendre à l’assemblée générale de son immeuble, il peut demander à la personne de son choix de le représenter. Le mandataire, c’est-à-dire celui qui reçoit le pouvoir n’est pas forcément un autre copropriétaire mais, en aucun cas, il ne peut s’agir du syndic.

Jusqu’à présent, le représentant à l’assemblée générale ne pouvait recevoir que 3 mandats sauf si le total des voix dont il disposait, à savoir les siennes et celles de ses représentants, ne dépassait pas 5 % des voix. Pour permettre au mandataire (copropriétaire ou non) de recevoir plus de délégation de « petits porteurs », la loi portant ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) vient d’augmenter ce seuil à 10 % des voix.

Et : par ailleurs, chacun des époux peut légalement détenir des pouvoirs d’autres copropriétaires. L’article 22 de la loi prévoit que chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote. Avec cette nouvelle donne, le législateur confirme la position adoptée par la jurisprudence depuis quelques années.

 

Rappel  : Les mandats « remis en blanc » au syndic doivent être remis au Président du Conseil syndical ou en cas d’absence au Président de séance. Les mandats ne peuvent être remis par le syndic au copropriétaire de son choix.

Concernant les convocations ou les tenues des A.G. ; nouvelles dispositions :

Le copropriétaire peut désormais se faire assister par son locataire et même l’autoriser à venir seul consulter en ses lieux et place les justificatifs de charges.

Obligation d’afficher dans la copropriété la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité offerte aux copropriétaires de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour.

Le syndic doit rappeler les dispositions de l’article 10 du décret sur les appels de fonds adressés aux copropriétaires.

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16 janvier 2019 3 16 /01 /janvier /2019 04:19

 

Très bonne nouvelle pour tous les syndics !

*-*-*

Cette partie d'article a été extraite d'un article publié par Maitre Charles Bohbot du cabinet BJA

La loi ELAN instaure une super procédure de recouvrement de charges de copropriété avec une sanction particulièrement redoutable pour les copropriétaires qui ne paient pas leurs charges.

En résumé : à défaut de règlement des charges dues dans un délai de 30 jours après réception d’une mise en demeure , le copropriétaire risque d’être condamné de manière systématique à devoir régler en plus de son arriéré, toutes les provisions sur charges à venir (au titre du budget prévisionnel, des travaux hors budget prévisionnel et de la cotisation au fonds travaux).

En conséquence, le copropriétaire récalcitrant se trouverait obligé de régler à la fois son arriéré mais aussi à régler en avance toutes ses charges futures (qui étaient normalement exigibles pour les périodes à venir).

Le nouvel article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 après modification de la loi ELAN prévoit que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. (…)    Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»
 

Je peux répondre à certaines de vos questions sinon  Le Cabinet BJA se tient à votre entière disposition.: ,contact@bjavocat.com

 

contacFFFt@bjavocat.com

+33 1 84 25 34 30

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13 janvier 2019 7 13 /01 /janvier /2019 21:39

Dans ces conditions, pour des charges impayées dues avant l'application des dispositions de la loi ELAN, l'action en recouvrement doit être introduite dans les cinq ans de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit jusqu'au 25 novembre 2023. Passé ce délai, l'action sera prescrite. Toutefois, le recouvrement de charges pourra porter sur des charges impayées remontant à dix années maximum, soit depuis le 25 novembre 2008.

Ainsi :

  • une action introduite en 2019 pourra porter sur des charges impayées dues de 2009 à 2019 ;
  • une action introduite en 2020 pourra porter sur des charges impayées dues de 2010 à 2020 ;
  • une action introduite en 2021 pourra porter sur des charges impayées dues de 2011 à 2021 ;
  • une action introduite en 2022 pourra porter sur des charges impayées dues de 2012 à 2022 ;
  • une action introduite jusqu'au 25 novembre 2023 pourra porter sur des charges impayées dues depuis le 25 novembre 2013.

En revanche, à compter du 26 novembre 2023, les charges impayées dues antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi ELAN ne pourront plus être récupérées auprès du copropriétaire débiteur.​ ​

La sommation de payer interrompt la prescription ; ça laisse encore le temps de se retourner ....... mais il faut rester vigilant sur les impayés

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