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  • : A votre écoute pour une aide aux coproprietaires, aux syndics bénévoles et aux conseils syndicaux
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Marie Antoinette DENOIS

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Mail : sos.syndic@orange.fr

 

 

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18 février 2021 4 18 /02 /février /2021 12:28

Lorsque ..

L'article 17-2 a été modifié pour préciser que si un syndic non professionnel perd sa qualité de copropriétaire, son mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement, et que durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question d'un nouveau syndic

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16 février 2021 2 16 /02 /février /2021 19:24

Les mesures exceptionnelles dans le cadre de la crise sanitaire liée à la COVID-19 qui s’appliquent jusqu’au 1er avril 2021.

  • Durant cette période, le syndic disposant d’un outil adapté, pourra organiser des assemblées générales en visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification des copropriétaires et vote par correspondance. Il devra lors l’indiquer dans la convocation.

Par dérogation à l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic pourra ici décider seul des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques seront utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation.

  • Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique ne sera pas possible, le syndic pourra prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance au moyen du formulaire défini par l’arrêté du 2 juillet 2020. Il devra alors indiquer dans la convocation que le vote n’aura lieu que par correspondance.
  • Dans l’hypothèse où l’assemblée générale serait déjà convoquée et que le syndic déciderait de mettre en œuvre l’un de ces moyens, il devra en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la date de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de réception de cette information.

Pour les assemblées générales déjà convoquées pour une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic pourra, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance. Dans ce cas, le courrier d'information fixera un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance sera joint au courrier d'information. Les décisions du syndicat de copropriétaires seront prises avant le 31 janvier 2021.

  • Chaque copropriétaire ne pourra détenir plus de 3 pouvoirs sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15% du total des voix du syndicat.

Lorsque le syndic décidera de mettre en œuvre l’un de ces procédés ne nécessitant pas la présence physique des copropriétaires :

  • L’assemblée sera convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé ni même indiqué dans la convocation. Mais si le seul vote par correspondance n’est pas choisi, il faudra mentionner l’heure du début de la réunion.
  • Le président de séance certifiera exacte la feuille de présence et signera, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale.
  • Lorsque les décisions seront prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assurera les missions qui incombent au président de séance.
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16 février 2021 2 16 /02 /février /2021 19:09

Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne

Dernière mise à jour des données de ce texte : 10 octobre 2020

Version en vigueur au 16 février 2021

Le Premier ministre,

Sur le rapport de la garde des sceaux, ministre de la justice,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment ses articles 8-2, 18 et 21 ;

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, notamment son article 3 ;

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié pris pour application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment son article 32 ;

Vu la consultation du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières en date du 9 mai 2019,

Décrète :

Article 1

Modifié par Décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020 - art. 3

La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible à l'ensemble des copropriétaires, est la suivante :

1° Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

2° La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

4° Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité ;

5° Les contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;

6° L'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;

7° Les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;

8° Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;

9° Le contrat de syndic en cours.

Article 2

La liste minimale des documents relatifs au lot d'un copropriétaire, mis à sa seule disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé, est la suivante :
1° Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;

2° Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;

3° Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;

4° Les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Article 3

La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible aux seuls membres du conseil syndical, pour l'exercice de leurs missions d'assistance et de contrôle définies à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, est la suivante :

1° Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu ;

2° Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;

3° Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré ;

4° La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l'article 32 du décret du 17 mars 1967 susvisé ;

5° La carte professionnelle du syndic, son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée.

Article 4

I. - Le 4° de l'article 2 s'applique aux avis d'appel de fonds transmis par le syndic à compter du 1er juillet 2020.

II. - Les dispositions du présent décret entrent en vigueur le 1er juillet 2020.

Article 5

La garde des sceaux, ministre de la justice, est chargée de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait le 23 mai 2019.

Edouard Philippe

Par le Premier ministre :

 

La garde des sceaux, ministre de la justice,

Nicole Belloubet

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15 février 2021 1 15 /02 /février /2021 17:25

Tout copropriétaire a le droit, en principe, de se porter candidat au poste de conseiller syndical.

À compter du 1er juin 2020, les ascendants (parents, grands-parents) et descendants (enfants, petits-enfants...) de copropriétaires pourront être élus au conseil syndical (art. 21 de la loi de 1965, modifié par l’ordonnance du 30.10.2019). Un assouplissement utile, notamment, aux copropriétaires âgés dont les lots sont souvent gérés par leurs enfants.

 

Dans un couple marié ou pacsé, si un époux ou un partenaire de pacs est copropriétaire et pas l’autre, son conjoint ou son partenaire peut faire partie du conseil. Selon une jurisprudence, cela implique que le copropriétaire lui-même ne se porte pas candidat et qu’il ait donné son mandat exprès à son conjoint pour se porter candidat (CA Rouen, 30.3.2005, n° 03/01083). Si chaque époux est propriétaire d’un lot distinct, chacun peut être candidat au conseil. En revanche, si les deux conjoints sont copropriétaires d’un même lot, un seul d’entre eux, en principe, a le droit d’être candidat (Rép. min., n° 34796, )OAN du 9.11.2004 et n° 24604, JOAN du 27.1.2009).

 

Lorsqu’un lot est détenu en indivision, l’un des indivisaires peut être élu au conseil syndical. Ce peut être le cas, par exemple, pour un lot appartenant à des frères et sœurs qui en ont hérité de leurs parents, ou pour un bien acquis en commun par des concubins.

 

Pour un lot dont la propriété est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, l’un ou l’autre peut être désigné conseiller syndical.

Lorsque le copropriétaire est une personne mineure, ou un majeur bénéficiant d’une mesure de protection (tutelle, curatelle...), son représentant légal peut être élu au conseil. Il en va de même pour une personne morale copropriétaire, une société par exemple : c’est alors son représentant légal (ou un fondé de pouvoir) qui siégera en son nom.

Par ailleurs, certaines catégories de personnes sont assimilées à des copropriétaires et sont donc susceptibles d’être élues. Il s’agit des bénéficiaires d’un contrat de location-accession (location comportant la possibilité d’acheter le logement) et des associés d’une société immobilière d’attribution (la société est copropriétaire et les associés ont la jouissance d’un logement).

 

En revanche, la loi interdit formellement au syndic, à ses proches et à ses préposés de faire partie du conseil syndical.

 

La loi n’exige pas des conseillers syndicaux qu’ils justifient d’aptitudes particulières.

Il est conseillé que le conseil syndical regroupe des copropriétaires occupants et des bailleurs, des propriétaires de logements, de locaux commerciaux et professionnels, afin de refléter la diversité des intérêts en présence dans la copropriété. Surtout, pour accomplir au mieux leur mission, les conseillers syndicaux doivent être motivés et très disponibles.

Tous les membres d’un conseil syndical de copropriété se présentent bénévolement.

De ce fait, ils ne recevront aucune rémunération pour leurs fonctions exercées au sein de ce même conseil.

Toutefois, ils pourront se faire rembourser les frais liés à leur fonction sur présentation des justificatifs et sur accord de la copropriété

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7 janvier 2017 6 07 /01 /janvier /2017 07:42

Le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique a été publié au Journal officiel du 23 décembre.

Rappelons qu'il est pris en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : 

« Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.

« Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.
« Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation. »

Rappelons également qu'en cas de vente d'un lot, cette fiche synthétique doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique en application de l'article L. 721-2 du CCH.

Ce décret précise que les données correspondantes sont établies dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

​Cette fiche devra mentionner :

1° L'identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie :

a) Nom d'usage, s'il y a lieu, et adresse(s) du syndicat de copropriétaires ;

b) Adresse(s) du ou des immeubles (si différente de celle du syndicat) ;

c) Numéro d'immatriculation du syndicat de copropriétaires au registre national des copropriétés et date de dernière mise à jour des données d'immatriculation ;

d) Date d'établissement du règlement de copropriété ;

e) Le cas échéant, numéro identifiant d'établissement (Siret) du syndicat.

2° L'identité du syndic ou de l'administrateur provisoire ayant établi la fiche :

a) Nom, prénom et adresse du représentant légal de la copropriété ;

b) Le cas échéant, numéro identifiant d'établissement (Siret) du représentant légal ;

c) Cadre de son intervention (mandat de syndic ou mission d'administration provisoire).

3° L'organisation juridique de la copropriété :

a) S'il y a lieu, nature du syndicat (principal - secondaire/coopératif), résidence-services ;

b) S'il s'agit d'un syndicat secondaire, numéro d'immatriculation au registre national des copropriétés du syndicat principal du syndicat de copropriétaires.

4° Les caractéristiques techniques de la copropriété :

a) Nombre total de lots inscrit dans le règlement de copropriété ;

b) Nombre total de lots à usage d'habitation, de commerces et de bureaux inscrit dans le règlement de copropriété ;

c) Nombre de bâtiments ;

d) Période de construction des bâtiments.

5° Les équipements de la copropriété :

a) Type de chauffage et, pour un chauffage collectif (partiel ou total) non urbain : type d'énergie utilisée ;

b) Nombre d'ascenseurs.

6° Les caractéristiques financières de la copropriété :

a) En cas de premier exercice comptable (comptes non encore approuvés en assemblée générale) : dates de début et de fin de l'exercice comptable ;

b) En cas d'exercice comptable clos dont les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale :

- dates de début et de fin de l'exercice et date de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes ;

- montant des charges pour opérations courantes ;

- montant des charges pour travaux et opérations exceptionnelles ;

- montant des dettes fournisseurs, rémunérations et autres ;

- montant des impayés ;

- nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat dont la dette excède le seuil fixé par l'arrêté du 10 octobre 2016 soit plus de 300 € à la date de fin de l'exercice comptable clos (mais les syndicats relevant du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 soit ceux comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices est inférieur à 15 000 € ne sont pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés) ;

 - montant du fonds de travaux.

c) Présence de personnel(s) employé(s) par le syndicat de copropriétaires.

Le texte règlementaire précise que cette fiche synthétique peut être extraite du registre national des copropriétés. Elle comportera alors la date de délivrance du document et la mention « fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal ». En dehors de ce cas, la fiche devra mentionner la date de délivrance du document, le nom et la signature de l'autorité qui l'a délivrée accompagnés de son cachet.

Date d'entrée en vigueur de ce texte :

- 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots

1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots

- 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires

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7 janvier 2017 6 07 /01 /janvier /2017 07:14

Afin de tenir compte des premiers appels de cotisations au fonds de travaux obligatoire depuis le 1er janvier 2017, la règlementation relative à la comptabilité des syndicats de copropriété vient d’être modifiée par deux textes règlementaires : le décret et l’arrêté du 27 décembre 2016 modifiant le décret et l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

Pour que le syndic puisse être en mesure de ventiler la cotisation du fonds de travaux à recevoir de chaque copropriétaire, une nouvelle rubrique « fonds de travaux » est ajoutée à celle déjà existantes à l’article 7 du décret du 14 mars 2005

La nomenclature des comptes est également modifiée

Dans la classe 1 - Provisions, avances, subventions et emprunts, après le compte « 1033 Autres avances » est inséré un nouveau compte :

« 105 Fonds de travaux » ;

Dans la classe 4 - Copropriétaires et tiers, après le compte « 450-4 Copropriétaire - emprunts », est inséré un nouveau compte :

« 450-5 Copropriétaire - fonds de travaux » ;

Dans la classe 7 - Comptes de produits, au compte « 702 Provisions sur travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles », après le mot : « travaux » sont insérés les mots : « du I » ;

Dans la classe 7 - Comptes de produits, après le compte « 704 Remboursements d'annuités d'emprunts » est inséré un nouveau compte :

« 705 Affectation du fonds de travaux ».

Dans les explications d’utilisation des comptes, il est ajouté l’alinéa suivant à l’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 :

Le compte 105 « Fonds de travaux » est utilisé pour enregistrer les sommes appelées au titre du II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Il est crédité des provisions appelées par le débit du compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s'il a été créé, du sous-compte 450-5 « Copropriétaire - fonds de travaux ».
Il est débité par le crédit du compte 705 « Affectation du fonds de travaux »

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18 avril 2013 4 18 /04 /avril /2013 19:10

Des détecteurs de fumée trop alarmistes

 

Les détecteurs de fumée sont bannis des parties communes des immeubles. Ils inciteraient les occupants à quitter leur logement au lieu d'y rester conformément aux consignes de sécurité.

 

Comme l'avait déjà annoncé une réponse ministérielle (JOAN 29.1.13, n°8404), l'arrêté du 5 février 2013 (10du 14 mars} venant préciser les conditions de mise en œuvre des détecteurs automatiques de fumée (DAAF) confirme que ces derniers seront interdits dans les parties communes des immeubles collectifs. La raison : en cas d'incendie, des DAAF installés en parties communes déclencheraient l'alarme, incitant les occupants à quitter leurs logements et à s'exposer aux fumées. Or, ce sont les fumées qui font le plus de victimes. Les occupants des logements situés au même niveau ou au-dessus du local dans lequel s'est déclaré l'incendie ont donc tout intérêt à rester chez eux, dans l'attente des pompiers. En outre, ils risqueraient en sortant d'entraver l'intervention des pompiers. À noter: les immeubles collectifs d'habitation, dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987, auront l’obligation d’afficher les plans des sous-sols et du rez-de-chaussée, ainsi que les consignes à respecter en cas d’incendie  dans les halls d’entrée, près des accès aux escaliers et aux ascenseurs

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18 avril 2013 4 18 /04 /avril /2013 18:29

 

(Arrêté du 5 mars 2013)

 

CONSIGNES DE SÉCURITÉ EN CAS D'INCENDIE

 

 

En prévention, n'encombrez pas les paliers et les circulations. Appelez ou faites appeler les sapeurs-pompiers (le 18 ou le 112). N'entrez jamais dans la fumée. Toutefois, si vous êtes dans la fumée, mettez-vous un mouchoir devant le nez, baissez-vous, l'air frais est près du sol. Ne prenez jamais l'ascenseur, prenez les escaliers.

 

Adaptez votre comportement à la situation :

Si l’incendie se déclare chez vous et que vous ne pouvez pas l’éteindre immédiatement :

·       évacuer les lieux

·       fermez la porte de votre appartement

·       sortez par l’issue la plus proche

Si l’incendie est au-dessous ou sur votre palier :

·       restez chez vous

·       fermez la porte de votre appartement et mouillez-la

·       manifestez vous à la fenêtre

Si l’incendie est au-dessus :

·       Sortez par l’issue la plus proche

 

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24 novembre 2012 6 24 /11 /novembre /2012 21:05

L’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 limite à trois le nombre de délégations de vote qu’un mandataire peut détenir, mais que toutefois un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat. La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a annulé une assemblée au motif que deux personnes mariées copropriétaires d'un lot disposaient chacun de trois pouvoirs et qu’ensemble ils totalisaient plus de 5% des voix de la copropriété. La Cour de cassation censure sèchement l’arrêt, estimant qu'en statuant ainsi, alors qu'aucun des copropriétaires n'avait excédé la limite de trois mandats et que le nombre de tantièmes représentés par chacun d'eux était dès lors indifférent, la cour d'appel a violé le texte susvisé ! Les délégations de vote sont en effet strictement personnelles, et il n’y a en conséquence aucune raison d’additionner les voix détenues par deux époux, fussent-ils propriétaires des mêmes lots

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2 décembre 2009 3 02 /12 /décembre /2009 09:02

L'erreur de majorité n'est plus contestable passé le délai de deux mois de l'article 42 (22 septembre 2009)

Une stricte application de la jurisprudence interdisant toute contestation de l’assemblée générale passé le délai de deux mois de l’article 42 conduit les juges du fond à valider une décision prise à une mauvaise majorité. Une échappatoire paraît ainsi s’ouvrir pour les copropriétés dans lesquelles le processus décisionnel est bloqué, faute pour les copropriétaires d’assister ou de se faire représenter aux assemblées générales.

En effet, la cour d’appel de Paris(1) considère qu’en pareilles circonstances, la résolution constitue bien une décision et ne pouvait, comme le soutenait le copropriétaire demandeur, être qualifiée d’inexistante.

Les faits de l’espèce auraient cependant pu faire douter du bien-fondé de la solution. Une assemblée avait décidé la pose d’une antenne de radiotéléphonie mobile à la majorité de l’article 25. Le demandeur considérait au contraire que l’unanimité était requise, cette résolution portant atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives à cause des risques pour sa santé. Il invoquait donc la jurisprudence qui considère comme inexistante une décision atteinte d’un vice grave, en l’occurrence le risque encouru.

On peut sans doute imputer en partie le sens de l’arrêt à la nébuleuse qui entoure la majorité applicable pour l’installation de tels équipements, la jurisprudence hésitant sur la nécessité ou non de l’unanimité au regard des risques non avérés jusqu’à présent, sur la santé des occupants de l’immeuble.

Quoi qu’il en soit, il semble désormais acquis qu’une décision prise à une majorité erronée doit, pour être annulée, être attaquée dans le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2. A défaut, elle devra être appliquée, comme toutes les autres résolutions votées.

(1) CA Paris 23ème ch. B 5 mars 2009, n° 08/05868.
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