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7 janvier 2017 6 07 /01 /janvier /2017 06:42

Le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique a été publié au Journal officiel du 23 décembre.

Rappelons qu'il est pris en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : 

« Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.

« Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.
« Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation. »

Rappelons également qu'en cas de vente d'un lot, cette fiche synthétique doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique en application de l'article L. 721-2 du CCH.

Ce décret précise que les données correspondantes sont établies dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

​Cette fiche devra mentionner :

1° L'identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie :

a) Nom d'usage, s'il y a lieu, et adresse(s) du syndicat de copropriétaires ;

b) Adresse(s) du ou des immeubles (si différente de celle du syndicat) ;

c) Numéro d'immatriculation du syndicat de copropriétaires au registre national des copropriétés et date de dernière mise à jour des données d'immatriculation ;

d) Date d'établissement du règlement de copropriété ;

e) Le cas échéant, numéro identifiant d'établissement (Siret) du syndicat.

2° L'identité du syndic ou de l'administrateur provisoire ayant établi la fiche :

a) Nom, prénom et adresse du représentant légal de la copropriété ;

b) Le cas échéant, numéro identifiant d'établissement (Siret) du représentant légal ;

c) Cadre de son intervention (mandat de syndic ou mission d'administration provisoire).

3° L'organisation juridique de la copropriété :

a) S'il y a lieu, nature du syndicat (principal - secondaire/coopératif), résidence-services ;

b) S'il s'agit d'un syndicat secondaire, numéro d'immatriculation au registre national des copropriétés du syndicat principal du syndicat de copropriétaires.

4° Les caractéristiques techniques de la copropriété :

a) Nombre total de lots inscrit dans le règlement de copropriété ;

b) Nombre total de lots à usage d'habitation, de commerces et de bureaux inscrit dans le règlement de copropriété ;

c) Nombre de bâtiments ;

d) Période de construction des bâtiments.

5° Les équipements de la copropriété :

a) Type de chauffage et, pour un chauffage collectif (partiel ou total) non urbain : type d'énergie utilisée ;

b) Nombre d'ascenseurs.

6° Les caractéristiques financières de la copropriété :

a) En cas de premier exercice comptable (comptes non encore approuvés en assemblée générale) : dates de début et de fin de l'exercice comptable ;

b) En cas d'exercice comptable clos dont les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale :

- dates de début et de fin de l'exercice et date de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes ;

- montant des charges pour opérations courantes ;

- montant des charges pour travaux et opérations exceptionnelles ;

- montant des dettes fournisseurs, rémunérations et autres ;

- montant des impayés ;

- nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat dont la dette excède le seuil fixé par l'arrêté du 10 octobre 2016 soit plus de 300 € à la date de fin de l'exercice comptable clos (mais les syndicats relevant du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 soit ceux comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices est inférieur à 15 000 € ne sont pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés) ;

 - montant du fonds de travaux.

c) Présence de personnel(s) employé(s) par le syndicat de copropriétaires.

Le texte règlementaire précise que cette fiche synthétique peut être extraite du registre national des copropriétés. Elle comportera alors la date de délivrance du document et la mention « fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal ». En dehors de ce cas, la fiche devra mentionner la date de délivrance du document, le nom et la signature de l'autorité qui l'a délivrée accompagnés de son cachet.

Date d'entrée en vigueur de ce texte :

- 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots

1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots

- 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires

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7 janvier 2017 6 07 /01 /janvier /2017 06:14

Afin de tenir compte des premiers appels de cotisations au fonds de travaux obligatoire depuis le 1er janvier 2017, la règlementation relative à la comptabilité des syndicats de copropriété vient d’être modifiée par deux textes règlementaires : le décret et l’arrêté du 27 décembre 2016 modifiant le décret et l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

Pour que le syndic puisse être en mesure de ventiler la cotisation du fonds de travaux à recevoir de chaque copropriétaire, une nouvelle rubrique « fonds de travaux » est ajoutée à celle déjà existantes à l’article 7 du décret du 14 mars 2005

La nomenclature des comptes est également modifiée

Dans la classe 1 - Provisions, avances, subventions et emprunts, après le compte « 1033 Autres avances » est inséré un nouveau compte :

« 105 Fonds de travaux » ;

Dans la classe 4 - Copropriétaires et tiers, après le compte « 450-4 Copropriétaire - emprunts », est inséré un nouveau compte :

« 450-5 Copropriétaire - fonds de travaux » ;

Dans la classe 7 - Comptes de produits, au compte « 702 Provisions sur travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles », après le mot : « travaux » sont insérés les mots : « du I » ;

Dans la classe 7 - Comptes de produits, après le compte « 704 Remboursements d'annuités d'emprunts » est inséré un nouveau compte :

« 705 Affectation du fonds de travaux ».

Dans les explications d’utilisation des comptes, il est ajouté l’alinéa suivant à l’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 :

Le compte 105 « Fonds de travaux » est utilisé pour enregistrer les sommes appelées au titre du II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Il est crédité des provisions appelées par le débit du compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s'il a été créé, du sous-compte 450-5 « Copropriétaire - fonds de travaux ».
Il est débité par le crédit du compte 705 « Affectation du fonds de travaux »

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18 avril 2013 4 18 /04 /avril /2013 18:10

Des détecteurs de fumée trop alarmistes

 

Les détecteurs de fumée sont bannis des parties communes des immeubles. Ils inciteraient les occupants à quitter leur logement au lieu d'y rester conformément aux consignes de sécurité.

 

Comme l'avait déjà annoncé une réponse ministérielle (JOAN 29.1.13, n°8404), l'arrêté du 5 février 2013 (10du 14 mars} venant préciser les conditions de mise en œuvre des détecteurs automatiques de fumée (DAAF) confirme que ces derniers seront interdits dans les parties communes des immeubles collectifs. La raison : en cas d'incendie, des DAAF installés en parties communes déclencheraient l'alarme, incitant les occupants à quitter leurs logements et à s'exposer aux fumées. Or, ce sont les fumées qui font le plus de victimes. Les occupants des logements situés au même niveau ou au-dessus du local dans lequel s'est déclaré l'incendie ont donc tout intérêt à rester chez eux, dans l'attente des pompiers. En outre, ils risqueraient en sortant d'entraver l'intervention des pompiers. À noter: les immeubles collectifs d'habitation, dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987, auront l’obligation d’afficher les plans des sous-sols et du rez-de-chaussée, ainsi que les consignes à respecter en cas d’incendie  dans les halls d’entrée, près des accès aux escaliers et aux ascenseurs

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18 avril 2013 4 18 /04 /avril /2013 17:29

 

(Arrêté du 5 mars 2013)

 

CONSIGNES DE SÉCURITÉ EN CAS D'INCENDIE

 

 

En prévention, n'encombrez pas les paliers et les circulations. Appelez ou faites appeler les sapeurs-pompiers (le 18 ou le 112). N'entrez jamais dans la fumée. Toutefois, si vous êtes dans la fumée, mettez-vous un mouchoir devant le nez, baissez-vous, l'air frais est près du sol. Ne prenez jamais l'ascenseur, prenez les escaliers.

 

Adaptez votre comportement à la situation :

Si l’incendie se déclare chez vous et que vous ne pouvez pas l’éteindre immédiatement :

·       évacuer les lieux

·       fermez la porte de votre appartement

·       sortez par l’issue la plus proche

Si l’incendie est au-dessous ou sur votre palier :

·       restez chez vous

·       fermez la porte de votre appartement et mouillez-la

·       manifestez vous à la fenêtre

Si l’incendie est au-dessus :

·       Sortez par l’issue la plus proche

 

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24 novembre 2012 6 24 /11 /novembre /2012 20:05

L’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 limite à trois le nombre de délégations de vote qu’un mandataire peut détenir, mais que toutefois un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat. La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a annulé une assemblée au motif que deux personnes mariées copropriétaires d'un lot disposaient chacun de trois pouvoirs et qu’ensemble ils totalisaient plus de 5% des voix de la copropriété. La Cour de cassation censure sèchement l’arrêt, estimant qu'en statuant ainsi, alors qu'aucun des copropriétaires n'avait excédé la limite de trois mandats et que le nombre de tantièmes représentés par chacun d'eux était dès lors indifférent, la cour d'appel a violé le texte susvisé ! Les délégations de vote sont en effet strictement personnelles, et il n’y a en conséquence aucune raison d’additionner les voix détenues par deux époux, fussent-ils propriétaires des mêmes lots

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2 décembre 2009 3 02 /12 /décembre /2009 08:02

L'erreur de majorité n'est plus contestable passé le délai de deux mois de l'article 42 (22 septembre 2009)

Une stricte application de la jurisprudence interdisant toute contestation de l’assemblée générale passé le délai de deux mois de l’article 42 conduit les juges du fond à valider une décision prise à une mauvaise majorité. Une échappatoire paraît ainsi s’ouvrir pour les copropriétés dans lesquelles le processus décisionnel est bloqué, faute pour les copropriétaires d’assister ou de se faire représenter aux assemblées générales.

En effet, la cour d’appel de Paris(1) considère qu’en pareilles circonstances, la résolution constitue bien une décision et ne pouvait, comme le soutenait le copropriétaire demandeur, être qualifiée d’inexistante.

Les faits de l’espèce auraient cependant pu faire douter du bien-fondé de la solution. Une assemblée avait décidé la pose d’une antenne de radiotéléphonie mobile à la majorité de l’article 25. Le demandeur considérait au contraire que l’unanimité était requise, cette résolution portant atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives à cause des risques pour sa santé. Il invoquait donc la jurisprudence qui considère comme inexistante une décision atteinte d’un vice grave, en l’occurrence le risque encouru.

On peut sans doute imputer en partie le sens de l’arrêt à la nébuleuse qui entoure la majorité applicable pour l’installation de tels équipements, la jurisprudence hésitant sur la nécessité ou non de l’unanimité au regard des risques non avérés jusqu’à présent, sur la santé des occupants de l’immeuble.

Quoi qu’il en soit, il semble désormais acquis qu’une décision prise à une majorité erronée doit, pour être annulée, être attaquée dans le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2. A défaut, elle devra être appliquée, comme toutes les autres résolutions votées.

(1) CA Paris 23ème ch. B 5 mars 2009, n° 08/05868.
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1 décembre 2009 2 01 /12 /décembre /2009 07:51

Moment de l'établissement du procès-verbal d'assemblée générale (5 octobre 2009)

Depuis le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, en vertu de l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le procès-verbal d’assemblée générale doit être signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs.

La méconnaissance de ce principe d’ordre public entraîne la nullité de l’assemblée.

C’est ce qu’a décidé la cour d’appel de Paris en estimant que l’établissement du procès-verbal en cours de séance ou de sa clôture est une condition de validité de l’assemblée, cette modalité étant exigée pour garantir la sincérité du procès-verbal de l’assemblée.

Dans la pratique, l’établissement du procès verbal pose parfois des difficultés. Une réponse ministérielle a toutefois précisé que « le procès-verbal doit être sérieusement préparé avant l’assemblée. Il suffira lors de cette dernière de le compléter en inscrivant sous l’objet de chaque question écrite à l’ordre du jour, le résultat du vote, le nombre des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et le nombre de leurs voix » (Rép. min. 20 décembre 2005, n° 60506, p. 11826).

(1) CA Paris 23ème ch. B 5 février 2009, Loyers et copr. septembre 2009, n° 214.
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2 novembre 2009 1 02 /11 /novembre /2009 07:48

Travaux sur parties communes situées à l'intérieur d'un lot et remise en état des aménagements réalisés irrégulièrement par un copropriétaire (11 septembre 2009)

Un arrêt de la Cour de cassation rappelle que, lorsque pour réaliser des travaux sur les parties communes situées dans un lot privatif, il est nécessaire de porter atteinte à des aménagements privatifs réalisés de manière irrégulière, les travaux de dépose de ces éléments doivent se faire aux frais du copropriétaire concerné.

Les faits de l’espèce sont les suivants : par une décision d'assemblée générale, des copropriétaires avaient voté la réalisation de travaux de réfection des deux colonnes eaux usées et eaux vannes, en précisant que les copropriétaires qui avaient réalisé des coffrages de ces colonnes devraient les faire déposer à leurs frais, pour en laisser l'accès libre.

L'un des copropriétaires conteste le fait de conserver à sa charge exclusive le coût des travaux de dépose du coffrage privatif mis en place sur sa baignoire.

Il soutenait notamment que le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer par avance des dommages que causeraient aux parties privatives des copropriétaires des travaux d'entretien des parties communes.

La Cour de cassation(1) rejette sa demande au motif que le copropriétaire contestataire avait commis une faute en coffrant, à des fins esthétiques, les canalisations en cause qui n'étaient plus accessibles et ce, en violation du règlement de copropriété et qu’il devrait supporter l'intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans sa salle de bains.

(1) Cass. 3ème civ. 17 juin 2009, n° 08-16144 (non publié).

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