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Marie Antoinette DENOIS

Tel : 06 43 15 91 58

Mail : sos.syndic@orange.fr

 

 

28 avril 2020 2 28 /04 /avril /2020 11:35

 

Cet article s’applique dans le cas de l’installation d’un système de caméras de surveillance pour sécuriser les parties communes dans un immeuble.

Le principe est que les caméras doivent servir à filmer les espaces communs, à des fins de sécurité des biens et des personnes. Les caméras peuvent filmer les espaces communs comme le parking, le hall d’entrée, les portes d’ascenseur, les espaces communs intérieurs ou extérieurs comme le jardin, le local vélos ou poussettes ; mais hors de question que les caméras filment les portes des appartements, les balcons, terrasses ou fenêtres des appartements ou toute autre partie privative

L’accès aux images ne doit pas servir à contrôler les entrées et sorties des habitants mais uniquement à comprendre et vérifier ce qu’il s’est passé en cas d’incident comme un acte de vandalisme ou une agression.

Et, afin de ne pas porter atteinte à la vie privée des personnes, quelles sont les modalités et comment exploiter les images pour ne pas porter atteinte à la vie privée

L’assemblée générale doit voter à la fois sur l’installation de caméra-vidéo-surveillance, sur qui peut consulter les images et enfin doit informer le public par le biais de panneaux que le lieu est sécurisé par des caméras

Quelles formalités ?

De ce fait, le syndicat n’a pas à appliquer les dispositions des caméras portant sur une partie de la voie publique (par exemple l’entrée d’un bâtiment), ou une demande d’autorisation en préfecture est obligatoire ainsi qu’une déclaration à la CNIL. Par exemple, si les caméras filment un lieu accessible à toute personne (hall d’entrée avec porte sans digicode ni interphone par exemple ou s’il y a des locaux commerciaux), le dispositif doit faire l’objet d’une demande d’autorisation auprès du Préfet du département car les lieux sont considérés comme ouverts au public. Alors, il faut cacher à la caméra les zones publiques pour ne pas enregistrer ce qu’il s’y passe et ainsi ne pas être concerné par la loi Pasqua du 21 janvier 1995 relative à la vidéo surveillance dans les lieux publics et ouverts au public.

S’il s’agit seulement d’installer des caméras qui filment dans les parties communes accessibles uniquement par un code, une clé ou un interphone, il faut simplement déclarer le dispositif à la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL), au nom du syndicat des copropriétaires (ou du gestionnaire de l’immeuble).

Résolution à mettre à l’ordre du jour

Installation

La décision d’installer une caméra dans les parties communes doit être réalisée en assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (majorité absolue). Elle peut, éventuellement, faire l’objet d’un deuxième vote à la majorité simple si les conditions sont réunies (article 25-1 de la loi précitée). Cependant, selon la jurisprudence, si l’installation d’une vidéosurveillance dans une copropriété porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, elle doit être votée à l’unanimité des copropriétaires (CA Paris, 23e ch., 4 novembre 2009)

Visualisation et exploitations des images

Il appartient au syndicat des copropriétaires de désigner les personnes autorisées pour les visualiser (le gardien, le syndic, conseil syndical), il n’y a pas de limitation de personne mais tous les habitants ne peuvent pas avoir accès aux images (décision votée à l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La police peut également visionner les images mais selon des modalités précises (convention avec la préfecture, préciser la durée exacte de transmission et le temps de conservation des images, etc.). Si le système de surveillance est amené à filmer les employés qui travaillent dans la copropriété, ils devront en être obligatoirement informés lors de leur embauche et cela devra être inclus dans leur contrat de travail ou faire l’objet d’un avenant s’ils sont déjà embauchés.

La durée de conservation des images ne peut pas dépasser un mois. Le responsable du système de vidéosurveillance doit se charger d’informer le public qu’il se trouve dans un lieu sous vidéosurveillance : pour cela, des panneaux, affiches ou pancartes explicites doivent être placés de façon à être bien visibles par tous.

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24 avril 2020 5 24 /04 /avril /2020 16:41
Aménager un lot cave en habitation

Un copropriétaire a transformé un lot cave à un usage d’habitation ou souhaite le faire !

En copropriété, s'agissant d'une partie privative considérée comme un lot accessoire au lot principal, le propriétaire en a l'usage exclusif. Tant que la cave n'est pas utilisée à des fins d'habitation, mais réservée à un usage de cave à vin, ou de rangement, son propriétaire peut librement la rénover, l'aménager et modifier la disposition des lieux comme bon lui semble, dès lors qu'il ne touche pas à une partie commune (mur porteur, canalisation, sous-sol...).

Ce qui ne veut pas dire qu'il peut, pour autant, en disposer à sa guise. A fortiori si l'aménagement conditionne une emprise sur une partie commune, propriété indivise de tous les copropriétaires. Et ce n’est pas l’unique contrainte dont il va falloir tenir compte...

Respecter le règlement sanitaire départemental

Une première vérification s'impose lorsqu'on envisage un changement de destination d'une cave pour l'affecter à un usage d'habitation: consulter en mairie le règlement sanitaire départemental, élaboré par le préfet. Il institue un certain nombre de dispositions particulières, dictées notamment par des considérations d'hygiène et de salubrité publique, venant étoffer celles déjà énoncées par le Code de la santé publique. Sachant que ce dernier interdit que soient «mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation» (art. 1331-22). Une disposition destinée initialement à sanctionner pénalement les propriétaires qui auraient l'indélicatesse de loger un tiers — employé de maison, locataires... — dans leur cave.

Elle n'interdit donc pas, sur le fond, l'aménagement de ce local en vue d'un usage personnel mais empêchent, par le biais du règlement sanitaire, toute transformation d'une cave en lieu de vie. Le règlement peut en outre, lorsque cette transformation est autorisée, renfermer des contraintes draconiennes en matière de superficie, d'éclairage, d'ouverture, de ventilation, etc., le plus souvent méconnues ou superbement ignorées des copropriétaires. En tout état de cause, il sera plus difficile de mener à bien son projet s'il vise à transformer la cave en une pièce principale de vie (chambre ou séjour), et ce, même en vue d'un usage personnel.

 

Respecter le règlement de copropriété

Avant de se lancer dans ces travaux qui auront pour conséquence un changement d'affectation, il faut examiner soigneusement ce que prescrit le règlement de copropriété. Ce dernier peut affecter les lots en sous-sol désignés comme «caves» à cet usage exclusif, par opposition aux autres lots de l'immeuble réservés à l'habitation. Il sera dans ce cas impossible de leur donner une affectation différente. Dans l'hypothèse où le règlement de copropriété reste muet quant à l'usage des caves, les tribunaux ont tendance à admettre leur utilisation comme locaux annexes de logements si cela ne s'avère pas contraire à la destination de l'immeuble à usage d'habitation et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (art. 9 de la loi du 10 juillet 1965). Les juges ont ainsi admis à plusieurs reprises la transformation, conforme à la destination de l'immeuble, d'une cave contiguë à un appartement situé en rez-de-chaussée en pièce d'habitation. À usage de salle de bains, par exemple (CA de Paris, 23e ch. sect. A, 5 juillet 1995). Inversement, dans un immeuble à usage exclusif d'habitation bourgeoise, il est inenvisageable d'affecter une cave à un usage professionnel (pour y installer un cabinet d'architecte, par exemple), car cela serait contraire à la destination de l'immeuble.

Encore faut-il que la cave à aménager soit à proprement parler habitable.

Parmi les paramètres pris en considération à cet égard, la configuration des lieux est primordiale: la présence d'un éclairage naturel apporté par des ouvertures, simples soupiraux, ou vraies fenêtres si l'on est en présence d'une cour anglaise, est un facteur favorable. Il en est de même de l'usage qui a été fait jusqu'alors de la cave. La transformation en appartement de deux caves pourvues d’ouvertures donnant sur la rue, affectées depuis longtemps à un usage d'habitation comme loge de concierge et équipées de l'eau et de l'électricité, ne contredit ainsi ni la destination de l'immeuble, ni l’affectation des parties privatives, telle que prévue au règlement de copropriété (CA de Toulouse, Ire ch. sect. 1,7 mars 2005). A contrario, si les caractéristiques physiques du lot, au regard des normes minimales d'hygiène et de confort auxquelles doit répondre un local d'habitation dans un immeuble à destination essentiellement bourgeoise, ne permettent pas un autre usage que celui de cave, tout changement d’affectation est banni (Cass. civ. 3e, 3 juillet 1996, n° P 94-18.167)..

 

Nouveau lot

Si le règlement de copropriété peut régir le changement d'affectation de la cave, il ne peut en revanche s’opposer à certaines opérations qui rendent celui- ci possible. Par exemple, l’échange de caves, permettant à un propriétaire du rez-de-chaussée d'utiliser celle située sous son lot, et non la sienne d'origine, pour s'agrandir ; ou encore, l'achat d'une seconde cave contiguë à la sienne. De telles opérations soulèvent toutefois une difficulté juridique: dans bon nombre d'immeubles anciens, appartement et cave sont souvent décrits par le règlement de copropriété comme constituant un seul et même lot. Avant de pouvoir acheter ou échanger une cave, il va donc falloir au préalable recalculer les tantièmes respectifs du lot principal (l'appartement) et des lots annexes (les caves) et, lorsqu'il s'agit d'une transaction, leur affecter un prix. Une nouvelle répartition qu'il faudra faire entériner a posteriori par une assemblée se prononçant à la majorité absolue de l'article 25, puis matérialiser par un modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division.

Par la suite, si le nouveau lot ainsi constitué par l’appartement et la ou les caves transformée(s) en pièce d'habitation, est mis en vente, il devra faire l'objet d'un mesurage répondant aux conditions de la loi Carrez (art. 46 de la loi du 10 juillet 1965) en tant qu'unité d'habitation. En effet, si une cave affectée à ce seul usage est exclue, comme lot annexe, de l'obligation de mesurage, il n’en est plus de même lorsqu'elle devient habitable. La Cour de cassation l'a rappelé sans détours, s'agissant d'une cave d'une superficie de 20 m2 et d'une hauteur supérieure à 1,80 mètre: dès lors que les travaux de transformation ont été dûment autorisés, le propriétaire peut inclure cette nouvelle superficie créée dans le mesurage de son lot (Cass. civ. 3e, 5 décembre 2007, n° Z 06-19 550).

 

Morceau de couloir

L'assemblée générale peut être appelée à donner son autorisation si certaines modifications induites par l'aménagement de la cave impliquent les parties communes. Premier cas de figure: non contiguë au lot principal, la cave ne peut lui être rattachée qu'après annexion d'un morceau de couloir. Propriété du syndicat des copropriétaires, la décision de vendre ce dernier appartient exclusivement à l'assemblée générale, nonobstant la présence, possible, d'une clause dite «de fond de couloir» dans le règlement de copropriété, cette clause étant illicite. Le vote doit avoir lieu à la double majorité de l'article 26, s'agissant d'une aliénation de partie commune. Le dossier présenté par le demandeur devra comporter un plan coté, le décompte des nouveaux tantièmes résultant de l'annexion (le recours à un géomètre-expert sera précieux pour cette partie du dossier) et, bien sûr, une offre de prix. Laquelle aura plus de chances d'être acceptée si elle est très généreuse.

Droit de creuser

Deuxième cas de figure: la cave s'avérant basse de plafond, ce qui est le cas la plupart du temps dans les immeubles anciens, il peut s'avérer indispensable de creuser le sol pour l'aménager en pièce à vivre. Les caves sont en effet considérées comme non aménageables au regard du droit de l'urbanisme si leur hauteur est inférieure à 1,80 mètre (art. R. 112-2 du Code de l'urbanisme, circulaire n° 90-80 du 12 novembre 1990). Un droit d'affouillement qu'il faut acquérir en bonne et due forme auprès de la copropriété, en tant qu elle possède le sol de l'immeuble. L'assemblée générale doit, là encore, se prononcer à la majorité de l'article 26. Le recours à un professionnel du bâtiment est ici réellement indispensable, afin de ne pas risquer de mettre en péril la structure de l'immeuble. «Il faut prendre garde de ne pas affouiller le long des murs et à proximité des fondations. Autrement dit, de malmener les bulbes de pression qui compriment et donc maintiennent le sol sous l'effet des charges apportées par ces superstructures». L’avis du professionnel sur la faisabilité de l'opération et les conditions techniques de sa réalisation facilitera sans aucun doute la prise de décision de l'assemblée. Si l'aménagement du sous-sol moyennant son affouillement est un préalable à l'acquisition d'un bien, cet avis doit être sollicité avant même la signature de la promesse de vente, et au plus tard dans le délai de sept jours accordé au signataire pour se rétracter. Et en cas d’avis contraire, ne pas hésiter à renoncer. Tel ce candidat à l'acquisition, séduit par une ancienne usine réhabilitée et transformée en immeuble soumis au régime de la copropriété. Il a fini par abandonner son projet, sur les conseils d'un architecte, seul le premier niveau s'avérant exploitable pour l'habitation.

Murs porteurs

Troisième cas de figure: la réunion des lots, superposés ou contigus en sous- sol, implique des travaux sur un mur porteur. Si le propriétaire peut librement supprimer ou percer une simple cloison, il n'en va pas de même d'un plancher ou d'un mur de refend (perpendiculaire aux façades). Ils sont considérés comme des parties communes, car constitutifs du gros oeuvre et participant à la stabilité et à la résistance de l'immeuble. Percement d’une trémie pour installer un escalier reliant rez-de-chaussée et sous-sol ou travaux permettant le passage de canalisations,... ces opérations doivent être autorisées par l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l'article 25. L'assemblée peut subordonner son autorisation à la surveillance des travaux par l'architecte de l'immeuble. Les honoraires de ce dernier seront alors à la charge du propriétaire initiateur du projet. De même que la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, incontournable dès lors que les travaux touchent à l'ossature de l’immeuble. Car le propriétaire risquerait d'être tenu pour responsable des affaissements et dégradations occasionnés par ces travaux. En pratique, cette garantie est rarement souscrite. La difficulté de trouver un assureur dans le domaine de la rénovation, ajoutée au poids de la prime d'assurance, disproportionnée par rapport à l'ampleur des travaux, achèvent de décourager le propriétaire. Mais faire l'impasse sur une telle garantie, c'est prendre un gros risque face à une copropriété qui ne manquerait pas de se retourner contre l'auteur du projet en cas de sinistre.

Face à l'administration

Une fois en possession de toutes les autorisations requises de la copropriété, les travaux d'aménagement de la cave doivent encore, le cas échéant, être autorisés par l'autorité administrative. Depuis la réforme du permis de construire entrée en vigueur le 1er octobre dernier, les annexes à aménager (en l'occurrence la cave) étant réputées de même destination que la construction principale, les travaux d'aménagement d'une cave en lieu de vie nécessitent une simple déclaration préalable. Sauf s'ils modifient les structures porteuses, ou la façade. Traduction: si ces travaux touchent, par exemple, aux murs porteurs, ou s'ils impliquent le percement, voire l’agrandissement, d’une ouverture en façade, un permis de construire sera nécessaire. Par ailleurs, s'agissant de créer un niveau supplémentaire en sous-sol, une déclaration préalable suffit, dès lors que cette surface ne dépasse pas 20 m2 de Shob (surface hors oeuvre brute). Au-delà, un permis de construire est nécessaire.

Il faut noter que le dossier sera normalement transmis par les services d'urbanisme à l'administration fiscale, qui recalculera en conséquence les montants de taxe foncière et d'habitation... Un coût à intégrer

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22 avril 2020 3 22 /04 /avril /2020 19:24
Sos Syndic vous informe Covid 19

Covid-19 et copropriété est le thème du premier webinaire coorganisé par le Groupe ESPI et Chouette COPRO, animé par Me Olivier BRANE, avocat honoraire, Spécialiste en droit Immobilier, expert IFEJI. Le webinaire qui s’est tenu ce mardi 14 Avril 2020, a connu un vrai succès avec plus d’une centaine de participants.

Accès libre au Replay : Voir la vidéo

 

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22 avril 2020 3 22 /04 /avril /2020 16:04

De nombreuses AG étaient prévues à partir du mois de mars 2020 pour s’échelonner jusqu'au mois de juin. Malheureusement le confinement rend impossible ces « réunions »

Juridiquement, les syndics ont l’obligation de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires dans les 6 mois qui suivent l’arrêter des comptes (pour un exercice comptable se terminant le 31/12 … l’AG doit se tenir avant le 30/06.

Si le syndic ne convoque pas, il n’existe pas de sanction pécuniaire mais il engage sa responsabilité

Est-ce que la tenue des AG sera autorisée lors de la sortie du confinement ? Et il est à prévoir que des règles sanitaires seront imposées … à suivre

 

(autre article à suivre sur le renouvellement des contrats de syndic)

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13 janvier 2019 7 13 /01 /janvier /2019 20:14

L’obligation de déneiger incombe au syndic

 

Pour mémoire : le déneigement et la lutte contre le verglas des chaussées sont effectués par les services municipaux mais ceux des trottoirs incombent aux propriétaires et syndics d’immeuble.

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13 janvier 2019 7 13 /01 /janvier /2019 19:49

Un nouvel article a été publié le 26/04/2020

Lire le nouvel article

Un copropriétaire a acquis un lot composé d'une cave en sous-sol que le règlement de copropriété permettait d'affecter à un usage professionnel. Ce copropriétaire a toutefois transformé cette cave en habitation sans autorisation préalable de l'assemblée générale et l'a mis en location.

 Or, en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d'habitation.

La pénurie de logements dans les grandes agglomérations conduit certains propriétaires à transformer des caves et des sous-sols en habitation souvent baptisés souplex. Il est pourtant risqué de mettre de tels biens en location. Un locataire pourrait soutenir que de tels locaux, nonobstant les travaux qui ont pu y être faits, devraient être qualifiés d'impropres par nature à l'habitation au regard de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique qui interdit de mettre à disposition à usage d'habitation les caves et sous-sols. La question du respect des caractéristiques de décence pourrait également se poser. 

 

 

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7 janvier 2017 6 07 /01 /janvier /2017 07:54

​​​En l'espèce, des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision de l'assemblée générale ayant donné aux membres du conseil syndical qui le souhaitent (donc sur la base du volontariat), l'autorisation de réaliser divers travaux d'entretien des parties communes de la résidence tels que :

- le remplacement d'ampoules ;

- des petits travaux d'électricité et de serrurerie ;

- le salage et le déneigement ;

- l'entretien des espaces verts (taille des haies, ramassage des papiers, entretien des massifs et des pelouses) ;

- de petits travaux de nettoyage et de peinture.

Les copropriétaires opposants soutenaient au regard des dispositions d'ordre public de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que ces travaux d'entretien relevant des missions du seul syndic - chargé de pourvoir à l'entretien courant de l'immeuble - l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas le pouvoir de transférer tout ou partie de cette compétence propre du syndic à certains copropriétaires.

L'assemblée générale peut-elle ainsi autoriser les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l'entretien courant des parties communes ou à réaliser des menus travaux dans l'immeuble ?

La cour d'appel avait répondu par l'affirmative mais en se fondant sur l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 alors que cet article vise l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

La Cour de cassation confirme non pas au visa de l'article 25 b) - qui ne concerne pas l'entretien des parties communes ou les menues réparations relevant de l'entretien courant - mais au motif que si le syndic est bien en charge de pourvoir à la conservation de l'immeuble et à son entretien (art. 18 susvisé), cela n'interdit pas pour autant au syndicat des copropriétaires de décider des modalités d'entretien de l'immeuble.

L'assemblée générale peut ainsi décider de confier aux membres du conseil syndical ou à tout autre copropriétaire qui le souhaitent le soin de réaliser certaines tâches d'entretien courant dans les limites qu'elle lui impartit.

Dans la résolution litigieuse, il était ainsi prévu que certaines tâches ne pouvaient être accomplies que sous réserve d'une habilitation par un bureau de contrôle. La question de l'assurance des copropriétaires était également réglée, le contrat multirisque de l'immeuble couvrant certains dommages tandis que pour d'autres, il appartenait aux copropriétaires bénévoles de fournir une attestation d'assurance personnelle ou une attestation sur l'honneur mentionnant leur couverture accident, décès, invalidité.

 

(1) Cass. 3e civ. 22 septembre 2016, n° 15-22.593.

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7 janvier 2017 6 07 /01 /janvier /2017 07:50

La question est :​​​​​​​

Un copropriétaire peut-il s’abstenir de payer ses charges de copropriété au motif que l’état de répartition des charges figurant dans son règlement de copropriété n’a pas fait l’objet d’une adaptation aux textes législatifs et règlementaires intervenus depuis son établissement ?

C’est sur cette intéressante question que vient de se prononcer la Cour de cassation(1) en considérant que l’adaptation des règlements de copropriété fondée sur l’ancien article 49 de la loi 10 juillet 1965 (figurant désormais à l’article 24 f depuis la loi ALUR du 24 mars 2014) n’est qu’une faculté et non une obligation. Par ailleurs, la Haute Juridiction précise qu’il n’existe aucune sanction prévue en l’absence de saisine de l’assemblée générale sur ce point.

Dans ces conditions, un copropriétaire ne peut se fonder sur l’absence d’adaptation du règlement de copropriété pour refuser de régler ses charges de copropriété quand bien même la clause de répartition des charges serait contraire aux dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Seule l’assemblée est compétente pour procéder à une telle adaptation, la Cour de cassation ayant même reconnu que l’organe délibérant pouvait, à la majorité de l’article 24, retrancher du règlement, antérieur à la loi du 10 juillet 1965, une clause relative à la répartition des charges contraire à l’article 10 de cette loi (2). Il s’agissait en l’espèce de la modification de la répartition des charges d’ascenseur, dès lors que la répartition initiale en dispensait, à tort, certains lots ayant l’utilité de cet équipement.

Même si, en l’espèce, la question n’était pas posée à la Cour de cassation, on est en droit de s’interroger sur l’éventuelle responsabilité du syndic qui n’aurait pas répondu à l’invitation du législateur en demandant à l’assemblée générale de se positionner sur l’adaptation de son règlement de copropriété. Il est tenu en effet à un devoir de conseil vis-à-vis des copropriétaires. Or, rappelons que selon une jurisprudence constante, les clauses d’un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites.

C’est ainsi qu’en présence de clauses contraires à la répartition des charges telles que prévues à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et pour éviter que certains copropriétaires « se fassent justice eux-mêmes », il est du devoir du syndic, en présence d’un règlement de copropriété antérieur à la loi du 10 juillet 1965, d’inviter l’assemblée générale à l’adapter sur le fondement de l’article 24 f afin de le mettre en conformité avec les dispositions d’ordre public de la loi de 1965.

(1) Cass. 3e civ. 3 novembre 2016.

(2) Cass. 3e civ. 23 mai 2012.

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