Doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat sous le contrôle du juge, dans un immeuble où sont autorisées les professions libérales.

C’est ce qu’a estimé la Cour de cassation(1) dans un récent arrêt en relevant que la restriction stipulée par le règlement de copropriété ne se justifiait pas par la destination de l’immeuble puisque la location meublée entraîne des inconvénients similaires à l’exercice d’une profession libérale expressément autorisée.

Rappelons que l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 8 alinéa 2 du même code ajoute que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Pour apprécier si une clause limitant les droits des copropriétaires est ou non valable, il faudra vérifier si, dans le cas considéré,  la destination de l’immeuble justifie ou non la restriction aux droits des copropriétaires formulée par le règlement(2).

Concernant les clauses relatives à la location des lots, elles peuvent se justifier lorsqu’il s’agit de préserver les conditions d’occupation d’origine de l’immeuble en évitant la multiplication du nombre des occupants ou en interdisant les modes d’occupation qui ne seraient pas en harmonie avec le type d’occupation dont l’immeuble fait l’objet.

Par exemple, la jurisprudence a estimé qu’est licite, dans un immeuble à caractère résidentiel, la clause stipulant que les lots ne pourront en aucun cas être divisés en vue de la location(3), ou des clauses interdisant la location des pièces d’un même appartement à des personnes différentes(4).

De même, a été jugée licite la clause qui, dans un immeuble de grand standing, interdit la location des chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété(5) ou qui interdit la location en meublé des parties d’immeubles à des personnes distinctes dans un immeuble à usage principal d’habitation(6).

En effet, permettre à un copropriétaire de louer séparément en meublé les pièces de son appartement à des personnes différentes peut comporter des inconvénients pour la collectivité, notamment par la venue d’un nombre important de nouveaux occupants dont la présence risque de perturber la tranquillité qui régnait jusqu’alors dans l’immeuble et de créer ainsi un climat moins serein.

En revanche, doivent être considérées comme non écrites les clauses non justifiées par la destination de l’immeuble ou encore incompatibles avec cette destination.

(1) Cass. 3e ch. civ. 8 juin 2011, n° 10-15891.

(2) Cass. 3e civ. 24 octobre 1990, Bull. civ., n° 200, p. 115.

(3) CA Paris 19 juin 1985, D. 1985, Inf. rap. copr. 425.

(4) Cass. 3e civ. 8 décembre 1976, JCP G 1977, IV, 25.

(5) CA Paris 23e ch. A 4 juin 1997, Loyers et copr. novembre 1997.

(6) CA Paris 23e ch. B. 15 octobre 1998, Loyers et copr. mars 1999, n° 81.