En pratique, la question qui se pose ici est celle de savoir si un syndicat de copropriétaires qui considère que l’une des clauses du règlement de copropriété est réputée non écrite car contraire à la loi peut décider, de sa propre initiative, de ne pas l’appliquer.

La clause litigieuse, en l’espèce, portait sur les modalités de désignation des scrutateurs. Le règlement de copropriété stipulait en effet qu’ils devaient être choisis parmi les deux membres de l’assemblée générale présents et l’acceptant, qui possédaient le plus grand nombre de tantièmes de copropriété.

Or une telle clause est indéniablement contraire à l’article 15 du décret du 17 mars 1967 dans la mesure où elle prive les copropriétaires de désigner librement un ou plusieurs scrutateurs. 

Cela étant et même s’il avait admis le caractère non écrit de cette clause, le syndicat l’avait néanmoins appliquée.

L’annulation de l’assemblée générale était donc demandée, en l’espèce, pour ce motif : l’application d’une clause du règlement de copropriété contraire à la loi.

La cour d’appel a estimé qu’une telle clause devait recevoir application. La Cour de cassation dans cette décision du 28 avril 2011(1) donne raison aux juges du fond, relevant que « la clause litigieuse du règlement de copropriété n’avait jamais été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire » et que la cour d’appel n’était d’ailleurs pas saisie d’une telle demande.

On peut s’étonner d’une telle position dans la mesure où, en principe, les clauses réputées non écrites sont censées n’avoir jamais existé et n’ont donc pas besoin de l’intervention du juge pour pouvoir ne pas être appliquées.

Mais ici la Cour de cassation semble confirmer la position qu’elle a adoptée depuis une décision du 21 juin 2006(2) : les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge.

Par conséquent et en conclusion, un syndicat des copropriétaires doit appliquer les clauses du règlement de copropriété même s’il les estime illégales et non écrites, tant qu’un juge ne les a pas déclarées comme telles !

(1) Cass. 3e civ. 28 avril 2011, n° 10-14298.
(2) Cass. 3e civ. 21 juin 2006, AJDI 2008, 398.